DER RICHTWERTMIETZINS

Aktuelle Neuerungen

Bei der Vermietung von Wohnungen sind Alter und Art des Gebäudes ausschlaggebend, ob der Mietzins gesetzlichen Beschränkungen unterliegt. Fällt ein Mietobjekt in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kommt der Richtwertmietzins zur Anwendung. Für diese Mietobjekte gibt es ab dem 01. April 2022 wesentliche Änderungen.

Text: Thomas Moringer

In den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen Eigentumswohnungen, die bis zum 8. Mai 1945, bzw. Wohnungen in nicht parifizierten Mehrparteienhäusern, die bis einschließlich 30. Juni 1953 erbaut wurden. Auch Mietobjekte in nicht parifizierten Mehrparteienhäusern unterliegen dem Vollanwendungsbereich des MRG, wenn beim Bau des Gebäudes öffentliche Mittel in Anspruch genommen wurden. Ausgenommen von der Anwendbarkeit des MRG sind seit 2002 Mietobjekte auf Liegenschaften mit nicht mehr als zwei theoretisch vermietbaren Einheiten.

Kategorien

Die Höhe des Richtwertmietzinses richtet sich nach der Wohnungskategorie. Maßgeblich für die Kategorie-Frage ist der Ausstattungszustand zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Für Kategorie A hat die Wohnung diese Merkmale aufzuweisen:

Mindestens 30 m², Brauchbarkeit, mindestens ein Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, WC im Inneren der Wohnung, Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) entsprechend zeitgemäßem Standard, Zentralheizung, Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung sowie Warmwasseraufbereitung.

Fehlt ein Merkmal, ist die betreffende Wohnung niedriger (Kategorie B, C, D) einzustufen. Unter Umständen kann ein fehlendes Merkmal durch eines einer höheren Kategorie kompensiert werden.

Die Kategorie-Merkmale können dem § 15a MRG entnommen oder über die Geschäftsstelle der Vorarlberger Eigentümervereinigung in Erfahrung gebracht werden.

Kategoriemietzins

Dieser Mietzins spielt in der Praxis nur mehr in Ausnahmefällen eine Rolle, da er nur für vor dem 1. März 1994 abgeschlossene Mietverhältnisse gilt. Der vereinbarte monatliche Netto-Mietzins je Quadratmeter Nutzfläche darf einen für die entsprechende Kategorie gesetzlich vorgegebenen Betrag nicht überschreiten.

Bundesland	Richtwerte alt (in EUR), 1.4.2019 – 31.3.2022	Richtwerte neu (in EUR), seit 1.4.2022
Burgenland	5,30	5,61
Kärnten	6,80	7,20
Niederösterreich	5,96	6,31
Oberösterreich	6,29	6,66
Salzburg	8,03	8,50
Steiermark	8,02	8,49
Tirol	7,09	7,50
Vorarlberg	8,92	9,44
Wien	5,81	6,15

Tabelle Richtwertmietzins

Richtwertmietzins

Ab dem 1. 4. 2022 gilt für Vorarlberg ein Richtwert für die mietrechtliche Normwohnung (Kategorie A) in der Höhe von € 9,44 /m² netto – ohne Zu- und Abschläge. Die Höhe des Kategoriemietzinses ist wie, die des Richtwertmietzinses davon abhängig, welche Kategorie zur Anwendung kommt. Der Richtwert reduziert sich bei einer Kategorie-B-Wohnung um 25, bei einer Wohnung der Kategorie C um 50 Prozent.

Der im Einzelfall zulässige Mietzins bestimmt sich auf Basis des jeweiligen Richtwertes, unter Berücksichtigung gewisser Zu- und Abschläge, je nach Lage des Hauses und Ausstattung des Objektes. Es gibt in der Praxis zwar gewisse Erfahrungswerte, hinsichtlich der Höhe der Zuschläge, z.B. ist für einen Balkon unter Umständen ein Zuschlag von bis zu 10 Prozent, die Festlegung der zulässigen Höhe einzelner Zu- und Abschläge ist eine gerichtliche Einzelfallentscheidung.

Für ein Mietobjekt der Kategorie D darf der vereinbarte Hauptmietzins den Betrag von netto € 1,80 / m² der Nutzfläche nicht überschreiten. Dies betrifft besonders die Vermietung einzelner Zimmer einer Altbauwohnung als Wohngemeinschaft.

Befristungsabschlag

Um die Vermieter zum Abschluss unbefristeter Mietverträge zu motivieren, ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechts der, nach den oben dargestellten Grundsätzen ermittelte, höchstzulässige Mietzins zudem um 25 Prozent zu reduzieren.

Rückforderungsrecht des Mieters

Über das gesetzliche Maß hinaus geleistete Mietzahlungen kann der Mieter innerhalb einer Frist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses für einen Zeitraum von drei Jahren zurückverlangen. Im Falle eines unbefristeten Mietverhältnisses hat der Mieter seine Ansprüche innerhalb von drei Jahren ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung geltend zu machen. Da es in Vorarlberg keine Schlichtungsstellen gibt, sind diesbezügliche Ansprüche der Mieter immer gerichtlich geltend zu machen.

Bei größeren Objekten mit mehreren Wohnungen kann bereits im Vorfeld der Vermietung, um im Falle eines Mietzinsüberprüfungsverfahrens besser abgesichert zu sein, überlegt werden, die Ermittlung des im Einzelfall zulässigen Richtwertmietzinses einem Sachverständigen des Vertrauens Sinn zu übertragen.