Horst Schober ist seit vielen Jahren im Bauamt Hörbranz tätig. In den Gemeinden war es ein intensives Jahr, denn mit Ende des Jahres müssen die räumlichen Entwicklungspläne eingereicht werden. Der richtige Zeitpunkt für ein Gespräch über räumliche Entwicklung in der Gemeinde, Handlungsmöglichkeiten, Leerstand und zukünftige Herausforderungen – direkt aus einer Vorarlberger Gemeinde.
Interview: Ursula Fehle
Martin Summer
Bis Ende 2022 müssen sämtliche Gemeinden räumliche Entwicklungspläne im Land Vorarlberg einreichen. Können Sie uns ein paar Einblicke in den Hörbranzer-Plan geben.
Schober: Das war ein intensiver Prozess – federführend begleitet von meinem Kollegen Gerhard Reiter. Was aus dem Plan hervorgeht, ist, dass die Gemeinde Hörbranz eine gute Entwicklung im Ort weiterhin ermöglichen möchte. Da geht es um Betriebe - Erweiterungen und Ansiedlungen – potenzielle Arbeitsplätze und auch den Wohnbau. Es gibt dafür noch Baulandreserven, dennoch ist ein Widmungsstopp aus Sicht der Gemeinde nicht zielführend. Wobei genau darauf geachtet wird, wie mit diesen Reserven umgegangen wird. Unser räumlicher Entwicklungsplan (REP) möchte Stillstand verhindern und die Veränderung richtig lenken. Das kann manchmal heißen, etwas auf die Bremse zu treten. Ein ganz spannender Punkt ist die Zentrumsentwicklung. Denn wir haben bei uns im Dorf eine Parzellenstruktur. Wir haben eigentlich mehrere Dorfkerne. Das gibt es gar nicht so oft.
Es gab vor den Entwicklungsplänen für Gemeinden schon die Option der Erstellung eines räumlichen Entwicklungskonzeptes, warum braucht es jetzt noch diese Pläne?
Schober: Ich habe die räumlichen Entwicklungskonzepte als sehr vernünftiges Instrument empfunden. Es hat angeregt, intensiver und mit Weitsicht die Dorfentwicklung zu betrachten und Wege aufzuzeigen. Die im Konzept festgeschriebenen Punkte waren aber gesetzlich nicht bindend. Und: Nicht jede Gemeinde war verpflichtet zur Erstellung eines solchen Planes. Mit dem Beschluss des Verwaltungsgerichtshofes ist dann die Entscheidung für diese räumlichen Entwicklungspläne gefallen. Diese sind rechtlich bindend. Und auch das sehe ich als vernünftig an.
Inwiefern hat das Bauamt Einfluss auf die räumliche Entwicklung in einer Gemeinde?
Schober: Der Einfluss der Mitarbeiter ist eher eingeschränkt. Die Politik hat das Sagen. Das hängt aber auch ganz stark von den handelnden Personen ab. Wir können als Sachbearbeiter aufmerksam machen und verstärkt darauf hinweisen, welche Themen behandelt werden müssten. Das Tempo und die Art und Weise der Maßnahmen gibt aber die Gemeindevertretung vor.
Werfen wir einen kurzen Blick in die Nachbargemeinde Lochau. Es heißt, dort ist ein Leerstand von 20 Prozent zu verzeichnen. Wie kann diese Zahl so genau ermittelt werden - ist das so einfach? In der vor wenigen Jahren durchgeführten Leerstandstudie wurde dies als sehr diffizil dargestellt.
Schober: Zur Frage, ob es einfach ist, würde ich sagen: Ja und nein! Uns steht das Adress-, Gebäude- und Wohnungsregister (AGWR) zur Verfügung. Seit 2009 ist dies digital geführt und wird stets weiter befüllt. In diesem Register gibt es feste Nutzungskategorien. Man kommt da recht schnell zu einer Zahl, denn die Daten sind auch mit dem Meldeamt verknüpft. Wir können also die Wohnungen nach Einwohnerzahl ordnen. Das funktioniert fast mit einem Knopfdruck. Was ich dann in den Händen halte, ist nur eine grober Überblick. Da müsste man beim Leerstand bei jeder Wohnung ins Detail gehen und auch den Grund des Leerstandes ermitteln. Meine Antwort lautet deshalb eben Jein, weil eine Zahl zum Leerstand schnell ermittelt ist, aber die Hintergründe nicht. Außerdem, und das ist ein wesentlicher Punkt: Ferienwohnungen werden im AGWR in der Kategorie Hotel- und andere Einheiten für kurzfristige Beherbergungen gelistet und scheinen deshalb gar nicht im Leerstand auf. So werden die Ergebnisse zusätzlich verfälscht. Es müsste tatsächlich jedes Objekt einzeln betrachtet werden.
Stillstand soll verhindert werden, Entwicklung will aber gut gelenkt sein. Das kann auch manchmal heißen, auf die Bremse treten zu müssen.
Horst Schober,
Bauleiter Gemeinde Hörbranz
Wie sieht die Situation hier in der Gemeinde aus?
Schober: Wir kommen auch auf einen Leerstand von 13 Prozent. Ganze 400 Wohnungen sind in Hörbranz nicht bewohnt. Ich bin dabei die Daten abzugleichen, das ist eine intensive Arbeit. Dennoch ist unsere Zahl bereits als problematisch anzusehen. Die Vermietung ist für viele Eigentümer eine große Hürde, Angst spielt da eine große Rolle. Was ich aus der Gemeinde höre, ist, dass diese Zweitwohnsitz/Ferienwohnung Thematik angegangen werden soll.
Vorarlberg ist ein kleines Land, hat aber dafür sehr viele Gemeinden. In jeder Gemeinde gibt es ein Bauamt. Ist das aus ihrer Sicht sinnvoll oder sollte hier mehr in Regionen gedacht werden?
Schober: Das würde durchaus Sinn machen. Es gibt bereits Regionen in Vorarlberg, die das vorleben und zusammenarbeiten. Bei uns ist das noch nicht so. Wäre aber von Vorteil – Raumplanung im Allgemeinen, Erschließungen für Kanäle aber auch baurechtliche Aspekte könnten ganz anders behandelt werden. Hier ist das Widmungsthema ein wichtiges - es darf auch hier gefragt werden, ob sie tatsächlich bei den einzelnen Gemeinden am besten aufgehoben ist.
Nochmal zur Gemeindeentwicklung in Hörbranz - welchen (räumlichen) Herausforderungen muss sich eine Gemeinde dieser Größe (6.379 Einwohner) in den kommenden Jahren stellen?
Schober: Wir haben schon einiges getan und vorwärts gebracht. Zum Beispiel war es früher bei einem Bauvorhaben so, dass zuerst der Bauausschuss zum Zug kam, dann erst der Gestaltungsbeirat. Das haben wir umgedreht, damit wir eine bessere Bauqualität erreichen. Wir haben einfachere Zugänge für die Bürger geschaffen. Und in den nächsten zwei Jahren wird sich vieles bewegen, die werden spannend werden. Es herrscht eine Aufbruchsstimmung in Hörbranz. Themen sind wie bereits erwähnt die Ferienwohnungen, die Gestaltung des Dorfs und im Dorf, die Steigerung der architektonischen Wertigkeit aber auch Aufschüttungen oder Einfriedungen werden dabei berücksichtigt. Ein weiterer Punkt ist der Umgang mit und die Entwicklung von Wohnraum - dabei werden wir das Tiny House betrachten und auch überlegen, wie man mit Häusern mitten in einer grünen Wiese und häufig schlechteren Umweltbilanzen verfahren kann. Es wird sich also einiges verändern und Veränderung ist nicht immer leicht. Da ist es sehr wichtig, dass die Bürger gut abgeholt werden. Wenn ich auf Hörbranz blicke, habe ich das Gefühl, der Weg stimmt.
Wo sehen Sie die Herausforderungen auf Landesebene?
Schober: Ich glaube, ganz wichtig wäre es, Raumplanungs- und Baugesetz zu überarbeiten, zu verändern, zu vereinfachen. Teilweise sind die gesetzlichen Vorgaben nicht durchschaubar, teilweise sind Dinge überreguliert oder unlogisch. In anderen Bundesländern sind diese Dinge sinnvoller geregelt. Es gäbe also bereits Vorlagen, an denen sich orientiert werden könnte. Ein anderer Punkt ist die Immobilienpreisentwicklung. Diese sollte in den Griff bekommen werden. Hier darf ich ein Beispiel zur Veranschaulichung nennen: Eine Familie mit drei Kindern nennt ein Einfamilienhaus ihr Eigen. Wie soll ein Kind im Erbfall, wenn die Preise noch weiter steigen, die Geschwister jemals auszahlen können und das Haus erhalten. Das Ergebnis wird dann immer der Verkauf der Immobilie sein: Da geht dann nicht nur ein Zuhause , sondern Identifikation verloren und das schwächt die Gemeindestrukturen, die Lebensqualität.
Kommentar zum Interview: Markus Berchtold
LEERSTAND IST EINFACH IM GROBEN ZU ERHEBEN
Leerstand ist kompliziert im Detail und im Umgang.
Horst Schober belegt, dass mit wenigen „Knopfdrucken“ der Leerstand in den Gemeinden erhoben werden kann. Damit bekommen wir einen groben Überblick über die Situation: 13 % aller Wohnungen stehen in Hörbranz leer. Jetzt mag die Zahl im Detail nicht passen, doch zeigt sie die Dimensionen der Herausforderung auf. Es geht nicht um einzelne Wohnungen oder um einzelne Gebäude, sondern es geht um strukturellen Leerstand.
Diesen strukturellen Leerstand empfindet Horst Schober als problematisch. Daher hat die Gemeinde Hörbranz bereits begonnen diese Erscheinung näher zu betrachten. Würden das alle Gemeinden machen, hätten wir rasch einen Überblick über ganz Vorarlberg. Der Verfasser weiß um den Leerstand im Bregenzerwald und anderswo, er liegt in einer ähnlichen Größenordnung. Wir haben in Vorarlberg rund 170.000 Wohnungen, bei 10 % Leerstand hätten wir 17.000 leerstehende Wohnungen.
Hier zeigen sich die Herausforderungen des Leerstandes: Es ist aufwändig die Details zu erheben, es bedarf der Betrachtung jeder einzelnen Situation. Die Höhe des Leerstandes erfordert eine neue Herangehensweise in der Raumplanung und damit strukturelle Änderungen im Verwaltungsprozess. Die Höhe des Leerstandes führt zu Unsicherheiten über das weitere Vorgehen der Politik in der Baubranche und bei den Eigentümern.
Horst Schober weist mit der Zweitwohnsitzproblematik auf die persönliche Betrachtung einer Wohnung hin. Leerstand ist aus Sicht der Allgemeinheit anders als aus Sicht des Eigentümers. Die Gemeinde sieht eine Wohnung ohne Nutzung, der Private lagert in der Wohnung Gegenstände oder nutzt die Wohnung oder das Haus nur zu bestimmten Zeiten oder gar zu spekulativen Zwecken. Hier ist Klarheit für alle Beteiligten notwendig, ansonsten wird das Thema unnötig emotional aufgeladen. Die Gefahr wird mit jedem Tag größer mit dem das globale Ressourcenangebot geringer und die Preise für Immobilien steigen.
Es benötigt Unterstützungen für die einzelnen Gemeinden in methodischen Fragen wie auch in der Bereitstellung von Ressourcen. Ein weiterer breiter fachlicher Austausch ist sinnvoll. Der Verfasser hat die Erstellung einer ÖNORM für die Betrachtung des Leerstandes eingeleitet. Die Ergebnisse werden in ca. 2 Jahren vorliegen. Damit wird die Diskussion versachlicht und die Ergebnisse vergleichbar.
DI Mag. Markus Berchtold Ph.D.
VEV-Vorstandsmitglied, Inhaber von heimaten® – Ingenieurbüro für Raumplanung, Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Raumplanung und Dorferneuerung.
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Von der Vorausschau bis zur Wohnnutzfläche
Oft gestellte Fragen aus der Geschäftsstelle der Vorarlberger Eigentümervereinigung.
