„KAUF BRICHT MIETE“

Der OGH hatte sich erst kürzlich mit der Kündigungsmöglichkeit eines Liegenschaftserwerbers befasst. Außerhalb des Voll- und Teilanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes oder des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes ist ein Käufer einer vermieteten Immobilie grundsätzlich nicht an vereinbarte Befristungen oder Kündigungsverzichte gebunden. Der Kauf bricht die Miete in dem Sinne, dass sich das Mietverhältnis bei Vertragsübernahme durch den Käufer in ein solches von unbestimmter Dauer mit gesetzlicher Kündigungsfrist umwandelt. Nur wenn der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen ist oder der Vermieter in den laufenden Mietervertrag ausdrücklich oder stillschweigend Eintritt, ist der Käufer an dieselben mietrechtlichen Rechte und Pflichten gebunden, wie sein Vorgänger. Im Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist der Rechtsnachfolger des Vermieters an den wirksam geschlossenen Hauptmietvertrag ab der Übergabe des Mietgegenstandes an den Hauptmieter auch dann gebunden, wenn der Vertrag nicht in die öffentlichen Bücher eingetragen ist. Enthält ein Hauptmietvertrag Nebenabreden ungewöhnlichen Inhalts, so ist der Rechtsnachfolger des Vermieters an diese Nebenabreden nur gebunden, wenn er sie kannte oder kennen musste.

Eine Immobilie, die nicht in den Anwendungsbereich des MRG fällt, unterliegt den Regelungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches. 

Der Gesetzestext im Allgemeinen bürgerlichen Gesetzesbuch (ABGB) lautet: Hat der Eigentümer das Bestandstück an einen andern veräußert, und ihm bereits übergeben; so muss der Bestandinhaber, wenn sein Recht nicht in die öffentlichen Bücher eingetragen ist, nach der gehörigen Aufkündigung dem neuen Besitzer weichen. Er ist aber berechtigt, von dem Bestandgeber in Rücksicht auf den erlittenen Schaden, und entgangenen Nutzen eine vollkommene Genugtuung zu fordern.

Eintragung im Grundbuch

Wenn die zeitliche Bindung eines Mietverhältnisses im Grundbuch eingetragen ist, besteht für den Bestandnehmer Bestandssicherheit. Der Erwerber ist an dieselben Kündigungsbeschränkungen gebunden wie der Voreigentümer. Fehlt ein solcher Eintrag im Grundbuch und verkauft der Vermieter das Bestandobjekt, ohne dabei die sich aus dem Bestandvertrag ergebenden zeitlichen Bindungen kaufvertraglich auf den Erwerber zu übertragen, wird er zwar dem Mieter schadenersatzpflichtig, doch eine Kündigung durch den Erwerber, kann nicht verhindert werden. In so einem Fall tritt der Erwerber einer Liegenschaft zwar in den mit dem Voreigentümer geschlossenen Mietvertrag ein, aber das Mietverhältnis kann anlässlich des Kaufes gekündigt werden.

Ausdrücklicher oder konkludenter Vertragseintritt des Käufers

In der Praxis kommt es kaum zu Schadenersatzklagen im obigen Sinn, weil üblicherweise mit dem Kaufvertrag der Eintritt des Liegenschaftserwerbers in alle liegenschaftsbezogenen Rechte und Pflichten vereinbart wird. Dadurch tritt der Erwerber voll in die Rechtsposition des Verkäufers als Vermieter ein. Ein Volleintritt in den laufenden Mietervertrag kann aber auch konkludent erfolgen. Ein konkludentes Handeln liegt im Rechtsverkehr vor, wenn jemand seinen Willen stillschweigend zum Ausdruck bringt und der redliche Empfänger hieraus auf einen Rechtsbindungswillen schließen darf, sodass ein Vertrag auch ohne ausdrückliche Willenserklärung zustande kommen kann. Besteht nach den Umständen kein Zweifel, dass der Erwerber voll in den laufenden Mietvertrag eintreten will, entfällt die Kündigungsmöglichkeit. Der Erwerber ist voll an den laufenden Vertrag gebunden und somit auch an die gleichen Kündigungsbeschränkungen wie der Voreigentümer.

Der OGH hat sich kürzlich mit einem konkludenten Volleintritt eines Liegenschaftserwerbers in einen laufenden Mietvertrag befasst. In dem Fall hatten die Kläger (Käufer) über viele Jahre den Mietzins ohne Hinweis, dass Sie die von Ihrem Rechtsvorgänger vereinbarte Befristung des Mietverhältnisses nicht gegen sich gelten lassen möchten, entgegengenommen. Die Kläger hatten seit zumindest 1997 Kenntnis von der Befristung des von ihrem Rechtsvorgänger mit den beklagten Mietern auf die Dauer von 63 Jahren bis Ende 2035 vereinbarten Bestandverhältnisses und haben erst 2020 die Kündigung erklärt. Dazu kam, dass die Kläger in der Zwischenzeit die Einhaltung anderer Vertragsbestimmungen von den Beklagten gefordert haben und auch im Abstand von fast 20 Jahren Versuche unternommen haben, Verwaltungsbehörden zu veranlassen, der Liegenschaftsnutzung durch die Beklagten (Mieter) entgegenzutreten. Die Gerichte erachteten dies in einer Gesamtwürdigung als hinreichende Gründe für die Annahme, das Verhalten der Kläger dahin zu verstehen, dass sie sich als Rechtsnachfolger des Voreigentümers in Bezug auf den gesamten Bestandvertrag einschließlich des Endigungszeitpunkts Ende 2023 ansahen.