BERUFSBEZEICHNUNG:
GEBURTSHELFER FÜR WOHNEIGENTUM
Noch lange vor Corona, Inflation, Krieg, Energiekrise und Co. beginnt die Firmengeschichte von RIVA home. Ihr habt früh erkannt, dass Eigentum immer seltener leistbar wird, vor allem für junge Menschen - was war ausschlaggebend für die Firmenentstehung?
Kohlhaupt: Das hängt mit meiner persönlichen Geschichte zusammen. Ich bin in der Harder Südtiroler Siedlung aufgewachsen, startete dann ins Berufsleben im Bankwesen und dachte, ich könnte mir, da ich ja Geld verdiene und auf einer Bank arbeite, eine Wohnung leisten. Dem war nicht so. Am Ende des Geldes war immer sehr viel Monat übrig. Das hat mich vor den Kopf gestoßen. Nach rund sieben Jahren bei der Bank, wollte ich in den Wohnbau wechseln und bin dann Wilfried (Anmerkung der Redaktion: Wilfried Hefel, Geschäftsleitung RIVA home) begegnet. Aufgrund einer provokanten Aussage hat er mich dann als Juniorverkäufer ins Team bei Hefel Bau geholt. Wilfried, kam eines Tages auf mich zu und wollte wissen, was mir aufgefallen wäre. Meine Antwort: „Die Wohnungen sind gut gebaut, aber sie sind viel zu teuer. Sie bauen für alte Menschen.” Das war die Initialzündung für RIVA. Das war 2010.
War das Ziel immer klar?
Kohlhaupt: Ja, das Ziel war immer 30 Prozent einzusparen. Wir holten externe, interdisziplinäre Experten dazu. Die rechtliche Seite, die Baunormen wurde geprüft, Vertreter aus der Finanzbranche wurden ins Boot geholt, das Energieinstitut Vorarlberg war dabei und als Architekten haben wir Carlo Baumschlager gewonne. Die Vorgabe war: Alles, was wir über den Wohnbau wissen, über Bord werfen. Es muss eine Lösung her, wie Wohngebäude kosteneffizient, energie-technisch gut und günstig und gleichzeitig wohnlich sein können. Jeder Experte meinte zunächst, im Bereich des anderen könnte mehr eingespart werden. (lacht) Deshalb ging es wieder zurück an den Start und voller Fokus auf das Ziel. Parallel zu diesem Prozess haben wir Umfragen mit rund 700 Personen innerhalb der Zielgruppe der 20 bis 35 jährigen gemacht.
Was wurde dort abgefragt?
Kohlhaupt: Alles rund um das Wohnen – zum Beispiel „Carport oder Tiefgarage?”. 70 Prozent antworteten mit Tiefgarage. Bei allen Fragen haben wir in einem zweiten Schritt die Verbindung zum Preis hergestellt. Dann hieß es: „Carport oder Tiefgarage, wenn mit dem Carport 15.000 Euro eingespart werden könnten?” Da drehte sich das Ergebnis - 70 waren für das Carport. Wir haben abgefragt, was den Leuten gefallen könnte und auch welche Materialien möglich wären. Der Vinylboden war bei uns von Anfang an dabei auch wenn er damals noch als verpönt galt. (schmunzelt) Die Ergebnisse haben wir –bis auf zwei Punkte – umgesetzt. Wir haben entgegen der Umfrageergebnisse nicht auf den Architekten verzichtet. Die günstigere Variante mit Bauzeichner wäre bevorzugt gewesen. Und: Wir haben die Energiekennzahlen nicht unterschritten.
Und so sind eure Immobilien tatsächlich 30 Prozent günstiger als vergleichbare Objekte am Markt. Wo werden die Kosten genau eingespart?
Kohlhaupt: Für uns wurde eine kostenoptimierte Systembauweise /Stahlbetonskelettbauweise entwickelt. Wir haben drei Archetypen an Wohnanlagen, mittlerweile haben wir auch fixfertige Wohnungen und so ergibt sich die Architektur. Das Ganze lebt von der Skalierbarkeit. Wir arbeiten mit vielen standardisierten Elementen – von der Planung bis zum Bau. Der Vorfertigungsgrad ist hoch. Die Bauteile werden in der Halle gefertigt und nicht erst auf der Baustelle. Unser Holzbauer kann über die Wintermonate, die oft weniger ausgelastet sind, an unseren Teilen arbeiten. Eine positive Situation für alle Beteiligten. Der Holzbauer hat genug Arbeit, wir bekommen dafür günstigere Preise. Es wird außerdem auf Halde produziert. Da wir unsere Gebäude weitestgehend duplizieren. Eine Duplizierung von 100 Prozent war das Ziel, davon sind wir abgekommen - wir sind jetzt bei einer Duplizierungsquote von 70 bis 80 Prozent.
Wir möchten mit unserer Arbeit Gemeinschaft ermöglichen, wir sehen einen Sinn in unserer Arbeit und nicht nur bloße Zahlen.
Pascal Kohlhaupt,
Geschäftsführer RIVA home
Seit 2020 ist die Welt in einer Dauerkrise - Lieferschwierigkeiten und Preiserhöhungen bei Bauträgern gehören dort auch dazu. Wie sieht das in eurem Fall aus?
Kohlhaupt: Wir haben eine Weile von der Vorproduktion profitiert. Das ändert sich jetzt. Da wir immer das Gleiche verwenden, hat sich in den Gesprächen mit den Handwerkern gezeigt, die Preise können so gut gehalten werden können. Meist haben wir Mehrjahresverträge und so können wir hier mehr Preisstabilität bieten.
Ihr habt den Stufenkauf/Mietkauf wieder oder überhaupt nach Vorarlberg gebracht, was heißt das im Konkreten?
Kohlhaupt: Mietkauf ist in Österreich gesetzlich nicht geregelt, außer für gemeinnützige Wohnbauträger. Die müssen sich an diese Vorgaben halten. Das ist im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WWG) geregelt. Wir haben uns das WWG genau angeschaut und alles Gute übernommen und alles Schlechte aussortiert. Die Wohneinheiten werden von uns über eine Laufzeit von 35 Jahren finanziert. Die Kunden erhalten mit dem Mietvertrag gleichzeitig auch einen Optionsvertrag. Die monatlichen Zahlungen dienen dazu, die Kaufsumme zu tilgen. Die Brutto-Warmmiete kommt zu RIVA, die Netto-Kaltmiete geht an die Bank. Nach 12,5 Jahren besteht die Option, in das Darlehen einzusteigen. Diese 12,5 Jahre sind aus steuerlichen Gründen notwendig. Zu diesem Zeitpunkt kann der bisherige Mieter dann Eigentümer werden. Und wird ins Grundbuch eingetragen. 60 Prozent der Projekte wickeln wir über diesen Stufenkauf ab, 40 Prozent über den Sofortkauf.
Muss der restliche Kredit dann in den verbleibenden 22,5 Jahren der von RIVA vereinbarten Laufzeit abbezahlt werden?
Kohlhaupt: Die Laufzeit könnte dann weiter gestreckt werden, ohne dass erneute Finanzierungsnebenkosten entstehen. Sofern die Voraussetzungen dafür gegeben sind. Ein Beispiel: Mit 25 entscheidet sich eine junge Frau für ihre erste RIVA Wohnung, nach 12,5 Jahren ist sie erst knapp 38 und könnte einen Kredit für 35 Jahre für den Restkaufbetrag für ihre Wohnung aufnehmen. 12,5 Jahre hat sie ja bereits abgezahlt.
Um das Thema neue Kreditvergaberegelungen für Banken kommen wir nicht herum. Folgen für RIVA home?
Kohlhaupt: Wir spüren, der Mietkauf ist im Auftrieb. Vor zehn Jahren war das noch kein Mehrheitsthema. Da wir als RIVA home, als juristische Person die Projekte finanzieren, treffen uns die neuen Vorgaben nicht. Unsere Finanzierungsart hat sich nicht verändert. Wir können unseren Kunden nach wie vor dasselbe Modell anbieten. Eine Anzahlung von mindestens 5 Prozent der Kaufsumme ist notwendig und dann folgen die monatlichen Zahlungen.
Stichwort Finanzierung, wie finanziert ihr die Bauprojekte?
Kohlhaupt: Wir bringen zu einem Teil Eigenmittel ein und arbeiten zudem mit privaten Investoren. Alle unsere Investoren sind aus Vorarlberg und möchten das Gesamtprojekt RIVA unterstützen. Viele Unternehmer merken, wie Wohnen für ihre Belegschaft zum schwierigen Thema wird. Sie nehmen dann bei uns eine Art Business-Angel Rolle ein und stellen uns ihre Eigenmittel zur Verfügung. Wir können diese als unsere bei der Bank vorweisen. Natürlich profitieren die Investoren auch - auf der einen Seite ist es eine soziale Rendite, sie helfen dabei, Wohnen und Eigentum leistbar zu machen, aber, wenn die Wohnungen in das Eigentum der Käufer übergehen, werden die Mittel wieder frei und sie nehmen sogar noch eine Rendite von 3 bis 4 Prozent pro Jahr mit.
Wenn man sich für eine RIVA Wohnung entschließt, ist man dann Mieter, Eigentümer oder irgendwie beides? Wie frei kann ich über die Wohnung verfügen? Ist untervermieten möglich?
Kohlhaupt: Fühl dich von Anfang an wie ein Eigentümer - mit allen Rechten und Pflichten. Was wir nicht erlauben, ist das Untervermieten von Wohnungen. Das würde die Preise anheizen. Bei jedem Open House haben wir einen Kandidaten, der sagt, er kaufe das ganze Geschoss. Das geht nicht. Wir möchten, dass die Eigentümer auch in ihren Wohnungen wohnen. Muss aber jemand aus beruflichen Gründen ein Jahr ins Ausland, finden wir eine Lösung für die Wohnung. Die RIVA Grundhaltung ist: Es soll den Leuten gut gehen. Deshalb gibt es auch den RIVA Location Switch - wird eine Wohnung zu klein, zu groß - helfen wir dabei, eine passende andere RIVA-Wohnung zu finden. Bei uns ist man Eigentümer mit der Flexibilität eines Mieters.
Eure Immobilien werden erst verkauft, wenn sie fertiggestellt sind. Auch dann werden erst die Preise publik gemacht. Warum?
Kohlhaupt: Erstens, so kann der Kunde keine Sonderwünsche einbringen. Sonderwünsche würden Kosten verursachen. Zweitens, durch diese Vorgehensweise - zuerst fertigstellen, dann verkaufen - unterliegen wir nicht dem Bauträgervertragsgesetz. So werden nochmal rund 3 Prozent der Gesamtkosten gespart. Wir können effizient im Bauablauf sein, weil standardisiert gebaut wird. Bei uns beginnt die Kundenbeziehung, wenn sie bei anderen Bauträgern endet - mit der Schlüsselübergabe.
Nochmal zu den Kosten, ihr werbt mit geringeren Betriebskosten von bis zu 40 Prozent. Wie ist das möglich?
Kohlhaupt: Durch den Kontakt mit und unter unseren Bewohnern. Jeder kann etwas und jeder kann seinen Beitrag leisten, wenn das gewünscht ist, es ist keine Pflicht. Bei Kleinreparaturen wird dadurch viel eingespart. Wir nennen das partizipatives Hausverwaltungsprojekt.
Wo ist der Haken bei RIVA home?
Kohlhaupt: Uns Fragen oft Mitbewerber, warum wir uns diese ganze Arbeit antun. Das ist der einzige Haken (lacht). Wir denken langfristig. Wir stehen für Solidarität. Wir sehen uns als Partner der Bewohner von RIVA-Projekten. Wir möchten mit unserer Arbeit Gemeinschaft ermöglichen, wir sehen einen Sinn in unserer Arbeit und nicht nur bloße Zahlen.
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