DIE EIGENTÜMERVERSAMMLUNG IM WOHNUNGSEIGENTUM

Der Gesetzgeber präferiert die Eigentümerversammlung als Forum für Entscheidungen. Die Vorteile liegen klar auf der Hand: Ein Vorhaben kann umfassend diskutiert werden. Jeder, auch jene die dagegen sind, können ihre Meinung äußern und dadurch andere Miteigentümer mitunter umstimmen oder zumindest einen anderen Blick auf die Angelegenheit vermitteln. Auch kritische Stimmen sind in einer Entscheidungsfindung wertvoll und zeigen vielleicht Aspekte auf, die noch nicht bedacht wurden.

Soweit nichts anderes vereinbart oder mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile beschlossen wird, hat der Verwalter alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Aber auch bei Selbstverwaltung besteht die Pflicht zur Abhaltung einer Eigentümersammlung alle zwei Jahre. Tag und Zeitpunkt der Eigentümerversammlung sind so zu wählen, dass voraussichtlich möglichst viele Wohnungseigentümer daran teilnehmen können. Sie wird daher üblicherweise am Abend stattzufinden haben und nicht während der Urlaubszeiten. Diese Pflicht bedeutet aber nicht, dass vor dem Versenden der Einladungen zur Eigentümerversammlung Terminabsprachen durchgeführt werden müssen. Darüber hinaus können mindestens drei Wohnungseigentümer, die zusammen mindestens ein Viertel der Anteile haben, vom Verwalter schriftlich unter Angabe eines wichtigen Grundes dafür die Einberufung der Eigentümerversammlung verlangen. 

Pandemiebedingt musste in vielen Häusern die alle zwei Jahre zwingend abzuhaltende Eigentümerversammlung verschoben werden. Wenn eine Eigentümerversammlung spätestens im Zeitraum vom 1. März 2020 bis zum 30. Juni 2021 hätte durchgeführt werden müssen, der Verwalter jedoch wegen der COVID-19-Pandemie von deren Einberufung abgesehen hat, muss der Verwalter die Eigentümerversammlung bis spätestens 30. Juni 2022 durchführen. Fällt die Frist für die Durchführung einer Eigentümerversammlung in den Zeitraum vom 1. Juli bis zum 31. Dezember 2021, so verlängert sich diese Frist um ein Jahr.

 Die Einberufung der Eigentümerversammlung und die dabei zur Beschlussfassung anstehenden Gegenstände sind jedem Wohnungseigentümer mindestens zwei Wochen vor dem Versammlungstermin durch Anschlag an einer für alle Wohnungseigentümer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses (bei mehreren Häusern oder mehreren Stiegenhäusern an einer entsprechenden Mehrzahl solcher Stellen) als auch durch Übersendung schriftlich zur Kenntnis zu bringen. Eine Übersendung an den Wohnungseigentümer einer Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeit hat an die Anschrift seines Wohnungseigentumsobjekts oder an eine andere von ihm bekannt gegebene inländische Zustellanschrift zu erfolgen. Eine Übersendung an den Wohnungseigentümer eines Abstellplatzes für Kraftfahrzeuge hat an eine von ihm bekannt zu gebende inländische Zustellanschrift zu erfolgen. Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass die Übersendung an ihn nicht auf dem Postweg, sondern durch elektronische Übermittlung geschieht.

Individualrecht eines jeden Wohnungseigentümers

Jeder Wohnungseigentümer hat darüber hinaus das Recht, selbst eine Eigentümerversammlung einzuberufen. In diesem Zusammenhang ist der Verwalter verpflichtet, Namen und Anschriften der Wohnungseigentümer und allfällige Zustellbevollmächtigte mitzuteilen. Er darf die Willensbildung keinesfalls behindern, indem er die Bekanntgabe von Anschriften verweigert. 

Erleichterte Mehrheitsbeschlussfassung

Mehrheitsbeschlüsse sind insbesondere im Bereich der sogenannten außerordentlichen Verwaltung von Bedeutung. Darunter fallen Veränderungen an allgemeinen Teilen, die über die ordentliche Verwaltung hinausgehen, wie etwa nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen. 

Für die Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer ist entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder neu ab 1. Juli 2022 die Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, ebenfalls berechnet nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, erforderlich. Im zweitgenannten Fall muss die Mehrheit überdies zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreichen. Bei Stimmengleichheit kann jeder Wohnungseigentümer die nach pflichtgemäßen Ermessen zu treffende Entscheidung des Gerichts beantragen. 

Die erleichterte Mehrheitsbeschlussfassung soll insbesondere in großen Wohnanlagen oder bei vielen vermieteten Objekten verhindern, dass eine sich passiv verhaltende Mehrheit mangels Interesse an den Belangen der Eigentümergemeinschaft das Zustandekommen von Mehrheitsbeschlüssen verhindert.

Digitale Eigentümerversammlung

Seit 1. Jänner 2022 ist im Wohnungseigentumsgesetz geregelt: Der Verwalter kann Wohnungseigentümern die Möglichkeit zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung im Wege elektronischer Kommunikation, etwa durch eine Videokonferenzverbindung einräumen. Die digitale Beteiligung an einer Eigentümerversammlung ist als Ergänzung zur Eigentümerversammlung in Präsenzform gedacht. Eine ausschließlich digitale Eigentümerversammlung bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.