DAS LESEN EINES GRUNDBUCHAUSZUGES

Die Bedeutung des Grundbuchs ergibt sich primär aus dem Umstand, dass insbesondere Eigentum an Immobilien nur durch eine entsprechende Eintragung in das Grundbuch erworben werden kann (Eintragungsgrundsatz). Es kann zudem derjenige, der gutgläubig ins Grundbuch einsieht, grundsätzlich auf dessen Richtigkeit und Vollständigkeit vertrauen (Vertrauensgrundsatz). Das Grundbuch ist öffentlich, eine Einsichtnahme ist ohne Angabe von Gründen beim örtlich zuständigen Bezirksgericht möglich.

Allgemeines

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis von Liegenschaften sowie der damit verbundenen Rechte und Pflichten, wie Eigentum, Pfandrechte, und Dienstbarkeiten. 

Das Grundbuch besteht primär aus dem Hauptbuch, darunter wird das eigentliche Grundbuch verstanden und der Urkundensammlung. Die Urkundensammlung beinhaltet jene Urkunden, aufgrund derer die entsprechenden Eintragungen ins Hauptbuch vorgenommen wurden (zum Beispiel Kauf- und Schenkungsverträge, Einantwortung im Erbfall). Die Urkundensammlung ist nach Kalenderjahren geordnet und ebenfalls öffentlich einsehbar. Ein weiterer Bestandteil des Grundbuches sind gewisse Verzeichnisse, von denen die wesentlichsten weiter unten im Text noch einzeln behandelt werden. Grundlage des Grundbuches ist die Katastralmappe. Ein öffentlicher Plan, der der Ersichtlichmachung von Grundstücken, insbesondere deren Lage, Fläche, dient. Die Katastralmappe gibt Auskunft über die natürlichen Grundstücksgrenzen. Die Katastralmappe wird von den Vermessungsämtern geführt und ist digital über das Internet abrufbar.

Das Hauptbuch

Für jede Katastralgemeinde wird ein eigenes Hauptbuch sowie eine eigene Urkundensammlung geführt. Im Hauptbuch werden alle Liegenschaften (Grundbuchskörper) mit einer eigenen Nummer, der Einlagezahl, bezeichnet und alle diesbezüglichen Rechte und deren Änderungen eingetragen. Die Bestandteile eines Grundbuchsauszuges:

Aufschrift

Dem Hauptbuch vorangestellt, scheinen in der Aufschrift die Katastralgemeinde (Grundbuch), das zuständige Bezirksgericht und die Einlagezahl der betreffenden Liegenschaft (Grundbuchskörper) auf. Die Abkürzung „letzte TZ“ (Tagebuchzahl) gibt jene Aktenzahl wieder, zu welcher die letzte Eintragung vorgenommen wurde. 

A-Blatt (Gutsbestandsblatt)

Das A-Blatt besteht aus zwei Teilen. Im ersten Teil des Gutsbestandsblattes, dem A1-Blatt, werden alle zu der betreffenden Liegenschaft gehörenden Grundstücke, sortiert nach der entsprechenden Grundstücksnummer und unter Angabe von Nutzungsart und Fläche sowie der entsprechenden Grundstücksadressen, aufgezählt. Im Falle des Vorliegens parifizierter Einheiten findet sich hier ein entsprechender Hinweis auf die Begründung von Wohnungseigentum.

Im zweiten Teil, dem A2-Blatt, sind die mit dem Eigentumsrecht am Grundbuchskörper verbundenen Rechte eingetragen. Hier sind insbesondere Änderungen im Umfang des Grundbuchkörpers, Dienstbarkeiten an anderen Liegenschaften, öffentlichrechtliche Beschränkungen zu erwähnen. Weiters erfolgt hier die Ersichtlichmachung von Immobilienverwaltern einer Liegenschaft. 

B-Blatt (Eigentumsblatt)

Hier wird angegeben wer, mit welchem Anteil Eigentümer der entsprechenden Liegenschaft ist. Natürlichen Personen werden unter Angabe ihres Namens, deren Geburtsdatums sowie Wohnadresse angeführt. Es wird erwähnt, wann und wie der Einzelne Eigentum erworben hat, sowie weiters alle Tatsachen angeführt, welche den betreffenden Eigentümer in seiner Verfügungsgewalt einschränken-

C-Blatt (Lastenblatt)

Im Lastenblatt werden alle die Liegenschaft belastenden dinglichen Rechte und Beschränkungen, wie zum Beispiel Dienstbarkeiten, sowie Verfügungsbeschränkungen eingetragen. Um die Einsichtnahme zu erleichtern, sind die im C-Blatt eingetragenen Verfügungsbeschränkungen stets auch im B-Blatt anzuführen. 

Eintragungen ins Grundbuch werden chronologisch nach dem Zeitpunkt des Einlangens vorgenommen. Bei konkurrierenden Anträgen ist das Prioritätsprinzip maßgeblich. Demnach richtet sich die Rangordnung der Eintragung nach dem Zeitpunkt des Einlangens des Antrages. 

Löschungsverzeichnis

Im Hauptbuch gelöschte Eintragungen werden automatisch in das Löschungsverzeichnis übertragen. Dadurch soll zum einen die Übersichtlichkeit des Hauptbuches gewahrt bleiben. Zum anderen die Möglichkeit geschaffen werden, im Bedarf vorhergehende Eigentümer ermitteln zu können.

Personen- und Namensverzeichnis

Darin sind für jedes Bundesland die Namen und Anschriften sämtlicher im Grundbuch eingetragenen Eigentümer enthalten. Die Einsichtnahme ist hier nur aufgrund eines besonderen rechtlichen Interesses zulässig.

Vormerkung

Ist die Eintragung eines Rechtes noch nicht möglich, weil noch nicht sämtliche für die Eintragung erforderlichen Urkunden vorliegen, besteht die Möglichkeit die Rangordnung durch eine entsprechende Vormerkung zu wahren. Es handelt sich hier um eine bloße Anwartschaft, das angemerkte Recht entsteht erst mit Einlangen des entsprechenden Grundbuchsantrages. Es wird dadurch jedoch verhindert, dass in der Zwischenzeit andere Personen Rechte an der betreffenden Liegenschaft erwerben können, die dem eigenen Rechtserwerb entgegenstehen.