Bisherige Leitlinien sind jetzt per Verordnung – Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-Verordnung) – festgesetzt. Was bereits in 24 von 30 EWR-Ländern gilt, ist nun auch in Österreich zum Standard geworden. Wer einen Bankkredit zur Finanzierung von Wohneigentum benötigt, muss seit Beginn des Monats folgende Kriterien erfüllen:

• Mindestens 20 % des Kaufpreises inklusive Kaufnebenkosten müssen in Form von Eigenkapital vom Käufer aufgebracht werden können.
• Die Laufzeit des Kredits darf 35 Jahre nicht überschreiten.
• Die Kreditrate darf maximal 40 % des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens betragen.

Diese Vorgaben wurden seit geraumer Zeit von der Finanzmarktaufsicht (FMA) eingefordert. Als Empfehlung für die Vergabepraxis der Banken waren sie schon lange ausgesprochen. Aber nicht verpflichtend fixiert. Da die Kreditvergabe der österreichischen Bankinstitute von Nationalbank, FMA und vom Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) als zu lasch, als nicht streng genug und deshalb als potenzielles Risiko für die Finanzmarktstabilität identifiziert wurde, kam es zu dieser Verordnung. Aktuell wären nur 40 % der Kreditnehmer fähig, 20 % an anteiligen Eigenmitteln aufzubringen. Jeder zehnte Kredit hätte eine Laufzeit von über 35 Jahren – und die Rückzahlungsrate läge bei 20 % der Kreditnehmer bei über 40 % des verfügbaren Nettohaushaltseinkommens. Mehr als 50 % der Kreditnehmer würden die vorgegebenen Mindestkriterien nicht erfüllen können. Mit dieser neuen Regelung sollen Risiken und mögliche Verluste durch eine zu leichtfertige Kreditvergabepraxis verhindert und abgeschwächt werden, die Überschuldung von Kreditnehmern verhindert und eine mögliche Gefahr einer Immobilienpreisblase reduziert werden. 

Eigentum ist nicht mehr leistbar

Verhinderung von Überschuldung und Krisenprävention – das mag nach hehren Motiven klingen. Doch anders betrachtet, wird so ganz einfach die Anschaffung von Wohneigentum, egal, ob in Haus- oder Wohnungsform, für eine beträchtliche Zahl von Menschen in Österreich und besonders Vorarlberg nicht mehr möglich sein. Die Angaben schwanken hier, aber in Zukunft werden zwischen 30 bis 40 % der potenziellen Kreditnehmer keinen Kredit mehr genehmigt bekommen. Das bestätigt auch Christian Hagspiel, Geschäftsführer der Sparkassen REAL Vorarlberg Immobilienvermittlung: „Wie sich diese neue Regelung im Tagesgeschäft auswirken wird, ist noch nicht  100 % ersichtlich. Eines ist jedenfalls klar: es wird deutlich schwieriger, Wohnungseigentum zu schaffen.”  Die Umsetzung der Eigentumsträume wird in vielen Fällen ad acta gelegt werden müssen. 

Ein Zahlenbeispiel aus Langen bei Bregenz: Einfamilienhaus,  114 Quadratmeter Wohnfläche, Kaufpreis 696.000 Euro. Um hier zukünftig einen Kredit bekommen zu können, müssten die Kreditnehmer Eigenmittel von über 160.000 Euro einbringen. Die Hälfte aller Österreicher besitzt weniger als € 76.000 in Geldwerten. Der Kreditbedarf läge bei diesem Einfamilienhaus, wenn auch die Nebenkosten für Grundbucheintragung (1,1% des Kaufpreises), Grunderwerbsteuer (in der Regel 3,5% des Kaufpreises), Maklergebühren (bis zu 4 % des Kaufpreises), Errichtungs- und Abwicklungskosten für den Kaufvertrag (ca. 1-3 % des Kaufpreises) berücksichtigt werden, bei über 800.000 Euro. Die Kreditrate läge bei der maximalen Laufzeit von 35 Jahren wiederum zwischen € 1.700 bis € 1.900. Laut neuer  Regelung müsste hier das monatliche Nettohaushaltseinkommen bei über € 4.300 liegen. Nur dann könnte der Kredit genehmigt werden. Gerade für junge Menschen ist das eine Vorgabe, die kaum zu erreichen ist – sofern nicht großzügige Verwandte den Eigentumtraum finanziell unterstützen. Zur Verdeutlichung: laut Statistik Austria haben 50 % der 20- bis 29-Jährigen ein monatliches Nettoeinkommen von unter 1.900 Euro. Die Kreditrate dürfte also bei diesem Einkommen seit erstem Juli nicht höher als € 760 sein. Die Konsequenz: Immer mehr Vorarlberger, werden sich Eigentum nicht mehr leisten können.