WOHNUNGSMIETE IM TODESFALL EINES VERTRAGSPARTNERS

Im Falle des Ablebens des Vermieters treten dessen Erben automatisch als neue Vermieter in das Mietverhältnis ein. Als Gesamtrechtsnachfolger steht den Erben kein besonderes Kündigungsrecht zu. Die Errichtung eines neuen Mietvertrages ist nicht erforderlich. 

Eintrittsberechtigte Personen

Im Todesfall von Wohnungsmietern kann es je nach Art des Objektes und der damit verbundenen mietrechtlichen Einordnung sogenannte eintrittsberechtigte Personen geben. Unterliegt das Mietverhältnis ganz oder zum Teil dem Mietrechtsgesetz ist eine Kündigung durch Vermieter ausgeschlossen, sofern sogenannte eintrittsberechtigte Personen in den Mietvertrag eintreten. Eintrittsberechtigte Personen treten grundsätzlich automatisch in das Mietverhältnis ein, sofern diese nicht binnen 14 Tagen nach dem Todesfall gegenüber Vermietern erklären, nicht in das Mietverhältnis eintreten zu wollen. 

Wem grundsätzlich eine Eintrittsberechtigung zukommen kann, ist im Gesetz abschließend aufgezählt. In Frage kommen:

• Eheleute und eingetragene Partner
• Verwandte in direkter Linie (Eltern, Kinder, Enkel)
• Wahl- und Adoptivkinder
• Geschwister
• Lebensgefährten

Lebensgefährten sind Personen, die mit verstorbenen Mietern bis zu deren Todeszeitpunkt durch mindestens drei Jahre hindurch in der Wohnung in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaft gelebt haben, wobei es einem dreijährigen Aufenthalt in der Wohnung gleichzuhalten ist, wenn Lebensgefährten die Wohnung seinerzeit mit den nun verstorbenen Mietern gemeinsam bezogen haben. In der Rechtsprechung ist mittlerweile anerkannt, dass diese Begriffsbestimmung nicht nur Lebensgemeinschaften zwischen Personen verschiedenen Geschlechts, sondern auch homosexuelle Lebensgemeinschaften erfasst. Bei allen anderen aufgezählten eintrittsberechtigen Personen ist es ausreichend, dass diese schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit verstorbenen Mietern gelebt haben. Auf eine bestimmte Dauer der Wohngemeinschaft kommt es nicht an. Ein gemeinsamer Haushalt besteht in einem dauerhaften gemeinsamen wohnen und wirtschaften. Gemeinsamen Wirtschaften setzt voraus, dass die Bedürfnisse des täglichen Lebens auf gemeinsame Rechnung befriedigt werden. Eine vorläufige Unterbrechung des Zusammenlebens wegen etwa Spitalsaufenthalt, Urlaub oder Weiterbildung schadet nicht. Weitere Eintrittsvoraussetzung ist ein dringendes Wohnbedürfnis, was ausgeschlossen werden kann, wenn Mitbewohnern verstorbener Mieter eine andere ausreichende und angemessene, rechtlich gleichwertige Unterkunft zur Verfügung steht. Erfüllen mehrere Personen die genannten Eintrittsvoraussetzungen, treten diese gemeinsam in das betreffende Mietverhältnis ein. Eine Rangordnung ist im Gesetz nicht vorgesehen.

Keine eintrittsberechtigten Personen oder keine Anwendung des Mietrechtsgesetzes

Sind keine eintrittsberechtigten Personen vorhanden oder unterliegt das Mietrechtsverhältnis nicht dem Mietrechtsgesetz, geht das Bestandverhältnis im Falle des Todes einer Vertragspartei auf die Verlassenschaft und ab der Einantwortung auf die Erben über. Auch Mitmietrechte gehen auf die Erben über und wachsen nicht etwa den anderen Mitmietern zu. Für den Vertragseintritt der Erben verstorbener Mieter bedarf es keiner Erklärung. Dieser vollzieht sich kraft Gesetzes mit der rechtskräftigen Einantwortung. Die Erben sind verpflichtet, spätestens ab der rechtskräftigen Einantwortung den Todesfall und die das Bestandverhältnis betreffenden Umstände dem Vermieter bekanntzugeben. Sowohl Vermietern als auch Erben kommt in diesem Fall ohne Rücksicht auf die ursprüngliche Befristung ein besonderes Kündigungsrecht zu. In der Regel kann zum Monatsletzten unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden. Möchten Vermieter nicht warten bis allfällige Erben auf sie zukommen, können sie bis zum Zeitpunkt der Einantwortung allfälliger Erben die Kündigung gegen die Verlassenschaft richten. Beim zuständigen Bezirksgericht können sich Vermieter im Rahmen des Amtstages über den Verfahrensstand informieren beziehungsweise sich erkundigen, wie die Kündigung eingebracht werden kann. Meist werden Notare mit Verlassenschaftsverfahren beauftragt. 

Finanziell problematisch kann die Situation für Vermieter werden, wenn keine eintrittsberechtigten Personen den Mietvertrag übernehmen und auch keine Erben vorhanden sind. In diesem Fall werden von den zuständigen Bezirksgerichten Verlassenschaftskuratoren bestellt. Diese kümmern sich um die Kündigung der Wohnung und auch darum, dass diese geräumt wird.  Allerdings muss eine solche Räumung natürlich auch finanziert werden. Verlassenschaftskuratoren stehen dafür die finanziellen Mittel verstorbener Mieter zum Todeszeitpunkt zur Verfügung. Kann eine Haushaltsauflösung nicht aus dem Nachlass finanziert werden, bekommen Vermieter die Wohnung in jenem Zustand zurück, indem sie sich zum Zeitpunkt des Todes befunden hat. Vermieter müssen sich in diesem Fall selbst um die Räumung kümmern.