WOHNEIGENTUM – DAS LÄSST SICH STEUERLICH ABSETZEN

Wer ein Eigenheim – Wohnung oder Haus – besitzt, der weiß: Es gibt immer etwas zu tun, es gibt immer kleinere Baustellen und das Projekt Zuhause ist nie gänzlich vollendet. Wohneigentum bedeutet ständig kleinere oder auch größere Investitionen zu tätigen. Wird die Immobilie selbst bewohnt, sind steuerliche Absetzmöglichkeiten kaum vorhanden. Anders verhält es sich bei vermieteten Immobilien. 

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Text: Ursula Fehle

Die Heizung will gewartet werden, die Küche braucht neue Gerätschaften, die Balkonfliesen sollten neu verlegt werden, die Haustüre schließt nicht mehr richtig und muss repariert werden, die Fenster sind in die Jahre gekommen und sollten getauscht werden – diese Liste könnte endlos weitergeführt werden. Nicht nur bei älteren Bestandsgebäuden fallen immer wieder Kosten zur Instandhaltung an, sondern das beginnt schon mit dem Zeitpunkt des Einzugs in einem Neubau. Wohnimmobilien wollen gehegt und gepflegt werden, nicht zuletzt wegen des Werterhaltes, sondern auch, um den Wohnkomfort auf bestem Stand zu halten. Oft schrecken aber Eigentümer von vermieteten Immobilien vor notwendigen Arbeiten etwas zurück oder schieben sie, wenn möglich, auf die lange Bank, da jedes Vorhaben auch Kosten verursacht. Dabei gibt es gerade für Vermieter gute Möglichkeiten, getätigte Leistungen im Wohneigentum von der Steuer abzusetzen. 


Handwerkerarbeiten sind absetzbar 

Dies ist eine einfache Grundregel. Handwerkerkosten für Arbeiten im vermieteten Eigentum können in der Steuererklärung berücksichtigt werden, da sie als Werbungskosten gelten. Die genauen Beträge und Voraussetzungen können jedoch je nach Art der Handwerkerarbeiten und dem Durchführungszeitraum variieren. Ein kleiner Überblick über absetzbare Maßnahmen – inklusive wichtiger Begriffserklärung. 


  • Erhaltungsaufwendungen: Erhaltungsaufwendungen sind Kosten für Reparatur, Instandsetzung und Erneuerung von Gebäuden oder Gebäudeteilen, um deren ursprünglichen Zustand zu erhalten oder wiederherzustellen. Diese Kosten können als Werbungskosten in voller Höhe abgesetzt werden, sofern sie ausschließlich für vermietete Objekte angefallen sind. Es gibt keine speziellen Höchstbeträge oder Begrenzungen für Erhaltungsaufwendungen.
  •  Aufwendungen zur Instandhaltung vs. zur Instandsetzung: Instandsetzungsaufwand ist jener Aufwand, der den Nutzungswert eines Gebäudes wesentlich erhöht oder die Nutzungsdauer wesentlich verlängert. Darunter fallen zB der Austausch von Fenstern, der Heizungsanlage oder die komplette Erneuerung der Außenfassade mit Wärmedämmung. Zu den Instandhaltungsausgaben zählen zB laufende Reparaturarbeiten oder das Ausmalen von Räumen oder der Fassade. Instandsetzungsaufwendungen sind im Bereich der Vermietung zu Wohnzwecken zwingend auf 15 Jahre zu verteilen. Instandhaltungsausgaben sind im Jahr der Verausgabung in voller Höhe abzugsfähig.


Update zur Afa

Vielen Vermietern ist die Afa – Absetzung für Abnutzung nicht bekannt, dabei bietet sie eine wichtige Absetzmöglichkeit. Wohnimmobilien werden durch das Wohnen abgenutzt und verlieren an Wert. Das ist im selbst bewohnten Eigenheim nicht anders als im vermieteten Wohnimmobilien. Mit der Afa wird diese Abnutzung steuerlich berücksichtigt – allerdings nur bei vermieteten Objekten. Dem Vermieter ist eine jährliche Abschreibung in der Höhe von 1,5 Prozent erlaubt – es ist also ein Betrag, der die Einkünfte und somit die Steuerlast mindert. Seit 2020 gibt es außerdem die sogenannte beschleunigte Afa. Steuerberater Martin Achleitner, Achleitner Steuerberatungsgesellschaft, erklärt dazu: „Für Gebäude, die nach dem 30. Juni 2020 angeschafft oder gebaut worden sind und vermietet werden, kann die beschleunigte Afa geltend gemacht werden. Die Abschreibungsprozentsätze sind hier anders gestaffelt. Im ersten Jahr liegen sie bei 4,5, im zweiten bei 2,5 und dann bei 1,5. Das ist eine sehr attraktive Sache.” Wichtig für die Berechnung der Afa. Es dürfen keine Grundstückskosten in die Bemessungsgrundlage miteinbezogen werden. Und: Mit der ersten Vermietung muss die AfA dem Finanzamt bekannt gemacht werden. Ist die Wohnung geerbt oder wurde sie mittels Schenkung übergeben, so übernimmt der neue Eigentümer die bereits bestehende AfA. Vorausgesetzt, die Immobilie wurde vom Vorbesitzer schon vermietet. Ist dies nicht der Fall, muss die AfA laut Achleitner neu berechnet, bescheinigt und dem Finanzamt bekannt gegeben werden. Bei Gebäuden, die vor 1915 errichtet wurden, kommt ein AfA-Satz von jedenfalls 2 Prozent zur Anwendung. Wurde ein Objekt vor dem 1.4.2002 angeschafft und wird nun zum ersten Mal vermietet, müssen die fiktiven Anschaffungskosten, zum Zeitpunkt der Erstvermietung, ermittelt und von Seiten eines Immobiliensachverständigen bescheinigt werden.​

Im Bereich Vermietung kann sehr vieles abgesetzt werden. 
Im privaten Bereich – in der selbstgenutzten Eigentumsimmobilie – kaum etwas.

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Martin Achleitner

Achleitner Steuerberatungsgesellschaften

Wohnraumschaffung und Sanierungen

Vermieter können Sanierungskosten steuerlich absetzen. Auch die Wohnraumschaffung oder Wohnraumsanierung zum Zwecke der Vermietung kann abgesetzt werden. Ein Beispiel: Die Eigentümer eines in den 1970er Jahren erbauten, 200 Quadratmeter großen Einfamilienhauses entschließen sich, durch Umbauarbeiten zwei Wohneinheiten im Haus zu ermöglichen. Eine Wohneinheit soll weiterhin von den Eigentümern bewohnt werden. Die Zweite soll vermietet werden. Ist dies der Fall, können die Kosten für den vermieten Teil steuerlich abgesetzt werden. Für Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, sieht die Sache anders aus. Achleitner erklärt hierzu: „Bis 2020 war es möglich, für Eigentümer im selbstbewohnten Haus oder Wohnung Wohnraumschaffung beziehungsweise Wohnraumsanierung als Sonderausgaben teilweise abzusetzen. Steuerlich hatte dies keinen großen Effekt. Die Beträge waren gedeckelt. Die Absetzbeträge waren niedrig. Seit 2021 konnten Eigentümer in der selbst bewohnten Immobilie Wohnraumschaffung oder Sanierungsmaßnahmen nicht absetzen.” Seit vergangenem Jahr gibt es – neben zahlreichen Förderungen – auch die Möglichkeit, thermische Sanierungen von Gebäuden und den Ersatz fossiler Heizungssysteme steuerlich abzusetzen. Dies ist Teil der ökosozialen Steuerreform. Grundbedingung für die Absetzbarkeit ist die Inanspruchnahme einer Bundesförderung (Einbringung des Förderungsansuchen muss nach dem 31.3.2022 erfolgt sein, Auszahlung darf nicht vor dem 30.6.2022 stattgefunden haben) gemäß Abschnitt 3 des Umweltförderungsgesetzes (UFG). Landesförderungen können natürlich beantragt und beansprucht werden – finden aber in der steuerlichen Absetzbarkeit keine Berücksichtigung. Dieses steuerliche Zuckerl soll gerade im privaten Bereich einen weiteren Anstoß bieten, um klimafreundliche Investitionen zu tätigen. Diese Sonderausgaben können nun wieder bis zu einem gewissen Teil im Jahr der Investition und in den darauffolgenden vier Jahren abgesetzt werden. Die Abzugsbeträge sind wiederum gedeckelt: 800 Euro/Jahr für maximal fünf Jahre bei thermischen Sanierungen, 400 Euro/Jahr für maximal fünf Jahre bei Tausch des Heizungssystems. Die jährliche Steuerersparnis hält sich also in Grenzen. Achleitner hierzu:„Die Attraktivität dieser Absetzbeträge hält sich in Grenzen.” 


Steuerlich anerkanntes Arbeitszimmer

Seit der Corona-Pandemie ist das Thema steuerliche Absetzbarkeit von Arbeitszimmern relevant geworden. Wird ein Arbeitszimmer ausschließlich beruflich genutzt und stellt es auch das Zentrum der beruflichen Beschäftigung dar, dann gilt es als steuerlich anerkanntes Arbeitszimmer. Das gilt auch im selbstbewohnten Eigentum. Kann nur vorübergehend nicht vor Ort im Büro und muss deshalb von Zuhause gearbeitet werden, kann dies nicht geltend gemacht werden. In diesem Fall können Ausgaben für ergonomisch-geeignetes Mobiliar bis insgesamt 300 Euro geltend gemacht werden, wenn zumindest 26 Homeoffice-Tage geleistet wurden. Wer regelmäßig im Homeoffice arbeitet, kann dies ebenso absetzen. Hier sind bis zu 100 Tage je 3 Euro, also maximal 300 Euro möglich. Hierzu muss der Arbeitgeber laut Bundesministerium für Finanzen die Homeoffice-Arbeitstage im Lohnzettel bekanntgeben. Ein kleines Steuer-Goodie – auch für Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen. 

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