EIN JAHR BESTELLERPRINZIP

Ganz kurz die Eckdaten zusammengefasst: Seit 1. Juli 2023 gilt in Österreich für Mietobjekte, nicht für Kaufimmobilien,  das Bestellerprinzip. Zu Mietimmobilien zählen neben Wohnungen selbstverständlich auch Reihen- oder Einfamilienhäuser, sofern sie eben gemietet oder vermietet werden. Kurzum, alle Immobilien, auch gemietete Zweitwohnsitze, die Wohnzwecken dienen. Sämtliche Kaufobjekte oder Geschäftslokale fallen nicht unter diese neue Regelung. Die Idee der politischen Fürsprecher (Justizministerin Alma Zadic, Grüne, sowie Staatssekretärin für Jugend im Bundeskanzleramt, Claudia Plakolm, ÖVP) war es, mit der Implementierung des Bestellerprinzips den Mietern etwas Gutes zu tun, eine Kostenentlastung für schlechter Gestellte zu bringen. 

Wer zahlt was, wem und wann? 

Wenn der, der bestellt zahlt, ist die Gleichung ja eine einfache. Wäre anzunehmen. Allerdings wird hier mit zweierlei Maß gemessen. Für Mieter (wenn sie Auftraggeber sind) gelten andere Werte bei der Maklerprovision als für Vermieter. Für Mieter gilt deshalb maximal eine Bruttomonatsmiete, wenn der Mietvertrag auf höchstens drei Jahre befristet ist. Bei auf mehr als drei Jahre befristeten oder unbefristeten Mietverträgen zahlt der Mieter maximal zwei Bruttomonatsmieten. Es gibt Zusatzregelungen für die Vermittlung der Untermieten bei einzelnen Räumlichkeiten oder wenn der Makler gleichzeitig auch der Hausverwalter ist, dann darf die Provision auch maximal bei einer Bruttomonatsmiete liegen. Egal, wie man es dreht und wendet, der Mieter zahlt maximal zwei Bruttomonatsmieten.

Für Vermieter gilt eine andere Regel: Maximal drei Bruttomonatsmieten kann der Makler hier verlangen, egal, ob es sich um einen unbefristeten, einen auf oder unter drei Jahre befristeten Vertrag handelt. Der Vermieter zahlt also immer drei Bruttomonatsmieten. Ausgewogenheit durch Unausgewogenheit erreichen zu wollen, hat sich selten als gute Strategie erwiesen. Warum nicht gleiche Provisionshöhen, egal ob Mieter oder Vermieter der Auftraggeber ist? Zudem sind die höheren Provisionen für Vermieter ein triftiger Grund, auf Makler zu verzichten. 

Keine Verbesserungen 

Bereits im Februar 2024 veröffentlichte die Wirtschaftskammer Österreich die erste Marktanalyse nach Einführung des Bestellerprinzips. Auf Gesamtösterreich betrachtet sind die Ergebnisse wenig erfreulich, aber auch wenig überraschend. Denn es ist eingetreten, was auch von Branchenexperten prophezeit wurde. Mieter ersparen sich nichts. Die Situation muss in seiner Gesamtheit betrachtet werden und die Einführung des Bestellerprinzips darf nicht als alleiniger Sündenbock herhalten, dennoch ist ein Zusammenhang von gewissen Entwicklungen und der Einführung des Bestellerprinzips nicht ganz von der Hand zu weisen. So ist ein Rückgang bei den Mietwohnungsanzeigen (österreichweit) um rund 20 Prozent zu verzeichnen. Außerdem sind gewerbliche Anzeigen, also von Maklern, ebenso rückläufig. Das heißt: Es wird generell weniger vermietet, Eigentümer sind nicht bereit die Gebühren zu zahlen und übernehmen die Mietersuche selber, was sowohl für Vermieter als auch Mieter eine komplizierte und nicht ideale Angelegenheit sein kann. Die Situation hat sich somit für beide Seiten – Mieter und Vermieter – verschlechtert. In Vorarlberg sollen die negativen Auswirkungen nicht ganz so stark zu spüren sein wie in Wien. Aber auch leicht negative Auswirkungen bleiben negativ.