GRUND UND BODEN – KEINE ENDLOSEN GÜTER

Es ist gerade Mal ein halbes Jahr her - kurz vor Weihnachten 2023 – da präsentierten Landeshauptmann Markus Wallner (ÖVP) und Landesrat Marco Tittler (ÖVP) stolz das Wohnbaupaket für 2024. Vorarlberg habe nun die beste Wohnbauförderung österreichweit, hieß es. Und: Der von vielen lang ersehnte und hart erkämpfte Bodenfonds käme von der Planungsphase (2023 wurde der Businessplan erstellt und die notwendigen Rahmenbedingungen geschaffen) in die Umsetzungsphase. Als Startkapital erhält der Bodenfonds vom Land Vorarlberg 2 Millionen Euro. In der Anfangsphase (die zeitlich nicht klar definiert ist) sollen drei bis vier Projekte angegangen werden. In weiterer Folge eines jährlich. 

Bodenfonds Vorarlberg 

Die Grundidee eines Bodenfonds ist: Grundstücke anzukaufen und sie bedarfsorientiert wieder abzugeben. Durch einen solchen Bodenfonds soll die Baulandhortung reduziert, dem stetigen Preisanstieg (zumindest etwas) Einhalt geboten und  Spekulationen mit Grund und Boden verhindert sowie wichtige Flächen gesichert werden. Der Bodenfonds wird als gutes Instrument für leistbares Wohnen gesehen. Eine besondere Rolle nehmen hier die Kommunen ein, denn die  Grundstücksankäufe beziehungsweise Verkäufe werden in Absprache mit den betreffende Gemeinden getätigt. Die Gemeinde weiß, wo der Grundstücksbedarf vorhanden ist und kann die Grundstücke an gemeinnützige Wohnbauträger oder Gewerbebetriebe weiter geben. Die Vergabe erfolgt auf Basis eines festgelegten Kriterienkatalogs. Der Bodenfonds kann so zu wichtigen strategischen Entwicklungen vor Ort in den Gemeinden beitragen. Damit dies möglich ist, hat der Bodenfonds (laut Angaben Land Vorarlberg) folgende Aufgaben zu erfüllen:

• Laufende Evaluierung des Grundstückmarktes in Vorarlberg
• Erwerb und entgeltliche Weitergabe von Grundstücken für spätere Verwertungen für leistbares Wohnen in Vorarlberg  
• Sicherung von Grundstücken für strategisch wichtige Infrastrukturprojekte
• Entwicklung von möglichen Projekten gemeinsam mit den Gemeinden
• Übernahme von Planungs- und Projektierungsleistungen

Der Bodenfonds ist weit ab von einem reinen Kauf- und Verkaufsmodus, im Gegenteil ein Großteil der Aufgaben  liegen in der Evaluierung, der Planung und Entwicklung von Projekten gemeinsam mit den Gemeinden – und natürlich auch in der Ermöglichung von Eigentum.  Die Etablierung des Bodenfonds soll genutzt werden, so die Forderung der VEV, um ein Kompetenzentrum – das sogenannte Wohninsitut – auszugestalten. Fachexperten sollen dort Forschungsaufgaben übernehmen und sich mit Fragestellungen wie zum Beispiel „wie kann die Wohnbauförderung effizient genutzt werden“, auseinandersetzen. 

Seit 1994 in Tirol 

Vorarlberg sieht sich selbst gerne in der Vorreiterrolle. In diesem Fall hat aber Tirol die Nase vorn. Dort wurde der Bodenfonds 1994 ins Leben gerufen. Alleine für 2024 plant der Tiroler Bodenfonds einen Ankauf von 50.000 Quadratmetern an Grundflächen. Im vergangenen Jahr wurden über 40.000  m² für Wohn-, Gewerbe, aber auch öffentliche Zwecke durch den Bodenfonds ermöglicht. Die Quadratmeterpreise für die Grundkosten liegen beim Weiterverkauf durch den Bodenfonds stets stark unter den Preisen am freien Markt. Ein Hebel, um Wohn- aber auch Gewerberaum leistbarer zu machen. Ein Beispiel: Für den Zentralraum Innsbruck lag der Grundstückspreis 2023 bei 1.155 Euro pro Quadratmeter. Beim Tiroler Bodenfonds (Zentralraum Innsbruck) lagen die Kosten bei 449 Euro pro Quadratmeter. Im oberen Lechtal lagen die Preise bei unter 40 Euro pro Quadratmeter. 

1.500 m² jährlich 

Der Bodenfonds Vorarlberg befindet sich in der Anfangsphase. Wie eingangs erwähnt, sollen in dieser Phase drei bis vier Pilotprojekte ihre Umsetzung finden, dann in Folge jährlich ein Projekt. Der Plan lautet laut Landesrat Tittler: Ein Grundstück von 1.500 m² kaufen und eine Wohnanlage errichten. Wenn das der gesamte Umsetzungsplan seitens der Politik ist, der nicht deckungsgleich mit den grundlegend festgelegten  Aufgaben des Bodenfonds ist, dann ist das Ergebnis etwas ernüchternd. Wie bei vielen Projekten kann der Plan ein guter sein, die Umsetzung entspricht dann nur häufig nicht dem Plan. Das heißt: Die Idee des Bodenfonds ist gut. Wenn aber die Umsetzung und zum Beispiel auch die Vergabe der Grundstücke evtl. im Hintergrund gesteuert wird und der Bedarf zum sekundären Kriterium wird, kann der Schuss auch nach hinten losgehen. Auch hierzu gibt es ein Beispiel aus Tirol: 2019 wurden dort 100.000 m² landwirtschaftliche Vorsorgefläche ausgewiesen. Noch im selben Herbst wurden diese vom Bodenfond Tirol angekauft und in Gewerbegebiete umgewidmet. 

Bauen vs. Freihalten 

Der Bodenfonds wird die Grund und Boden Problematik – kleines Land, begrenzte Flächen, Bevölkerung wächst – Vorarlbergs nicht lösen. Er kann aber dazu beitragen, dass Wohnen etwas leistbarer wird und sinnvolle Projekte, abseits von Gewinnmaximierung als Leitgedanken, ihre Umsetzung finden. Worauf die Landespolitik aber nach wie vor keine Antwort hat ist, wie werden Flächen freigehalten (auch abseits der Grünzonen) und wie wird der Versiegelung Einhalt geboten, aber auch wie werden bereits gewidmete oder auch bebaute brachliegende Flächen sinnvoll mobilisiert. Im Raumbild Vorarlberg 2030 widmet sich das erste Kapitel dem Thema Freiraum und Landschaft. Dem Landschaftsbild als prägendes Element der regionalen Identität wird ebenso ein ganzes Kapitel gewidmet. Es wird von der Landschaft als Grundlage für einen funktionierenden Naturhaushalt und als Schutz vor Naturgefahren gesprochen. Freiflächen sind essenziell. Aus Klimaschutzgründen sollte am besten gar nicht mehr gebaut werden. Das ist utopisch, dennoch müssen solche Aspekte in  der öffentlichen, wie politischen Diskussion Platz finden. Die Problematik muss von allen Seiten betrachtet werden. Wie viel muss gebaut werden, wo ist Bebauung sinnvoll, wo nicht? Müssten Sanierungen und adäquate Nachverdichtungen nicht noch viel stärker gefördert werden? Wie soll gebaut werden? Sind Wohnanlagenwüsten das, was die Vorarlberger Baukultur in Zukunft ausmachen soll? Wie wird sich der Klimawandel auf Grund und Boden bei uns auswirken? Es ist und bleibt ein schwieriges und facettenreiches Feld. Doch die Landespolitik freut sich über Bodenfonds und Wohnbauförderung – zukunfts- und enkeltaugliche Politik sieht anders aus.