VERWALTEN ODER VERWALTEN LASSEN?
Während einige Eigentümer die Kontrolle über ihre Investitionen behalten möchten, ziehen es andere vor, die täglichen Aufgaben und Verantwortlichkeiten an professionelle Verwaltungsdienste auszulagern. Jeder Ansatz hat seine eigenen Herausforderungen und Chancen, die die langfristige Rentabilität und den Zustand der Immobilie beeinflussen können. Grundsätzlich ist es nicht verpflichtend, eine externe Hausverwaltung zur Betreuung des Wohneigentums hinzuzuziehen, doch meist wird schon während des Neubaus eine professionelle Hausverwaltung über den Errichter der Liegenschaft hinzugezogen, um von Tag eins an auf sämtliche Umstände vorbereitet zu sein. In der Eigentümerversammlung kann aber beschlossen werden, diese Aufgaben selbst zu erledigen und intern zu organisieren. (Anmkerung der Redaktion: Zur Verwalterkündigung siehe Fragen aus der Geschäftsstelle, S. 16)
Kosten sparen und Verantwortung tragen
Der nicht von der Hand zu weisende Vorteil der Selbstverwaltung durch einen oder mehrere Eigentümer ist die Kostenersparnis, da eine externe Hausverwaltung natürlich ein Honorar für ihre Tätigkeiten verlangt. Dies trifft aber nur dann zu, wenn der eigenen Arbeitszeit für die zu erledigenden Agenden kein Wert beigemessen wird. Dennoch können so gut und gerne einige Tausend Euro im Jahr gespart werden.
Dadurch, dass der interne Hausverwalter in der Regel im zu verwaltenden Eigentum wohnt, ist zu erwarten, dass dieser schon rein aus Eigeninteresse erpicht darauf ist, seine Aufgaben sorgfältig zu erledigen. Auch ist er so für andere Eigentümer in derselben Liegenschaft im Normalfall leichter zu kontaktieren und Missstände können effizient kommuniziert und angegangen werden. Durch das Wohnen direkt vor Ort besteht allerdings auch die Gefahr, dass die zur Verwaltung ausgewählte Person parteiisch agiert, was schon alleine durch die räumliche Distanz bei einer externen Hausverwaltung eher unwahrscheinlich ist. Auch wenn das Gemeinschaftsgefüge in einer Eigentümergemeinschaft zu Beginn gut funktioniert, so kann der Zu- oder Wegzug einer einzelnen Person schon für genug Unruhe sorgen, um das Konstrukt ins Wanken zu bringen.
Vor allem für den internen Verwalter zu beachten ist, dass dieser für die Ergebnisse seines Handelns haftet. Hier ist es ratsam, eine entsprechende Versicherung abzuschließen, um etwaigen Versäumnissen oder Fehlern finanziell gewappnet zu sein. Auch die oftmals fehlenden Fachkenntnis und das nicht vorhandene Servicenetzwerk können von kleineren Unannehmlichkeiten bis hin zu groben Schäden führen, wenn der Arbeit nicht sorgfältig nachgegangen wird.
Pro
- Zugang zu einem umfassenden Netzwerk an Spezialisten und Fachwissen
- Effizientes Servicenetzwerk und bessere Konditionen durch langfristige Geschäftsbeziehungen
- Neutralität und professionelle Mediationskompetenzen
- Erfahrung aus der Arbeit mit anderen Eigentümergemeinschaften für optimale Lösungsfindung
Contra
- Zusätzliche Kosten für Verwaltungshonorare
- Mögliche Schwierigkeiten bei der Identifizierung des richtigen Ansprechpartners in großen Verwaltungseinheiten
- Abhängigkeit von der Neutralität und Kompetenz der externen Verwaltungsfirma
- Bedarf an sorgfältiger Auswahl und Überwachung der externen Verwaltung
Kompetenzen einkaufen
Mit den eingangs erwähnten hohen Kosten einer externen Hausverwaltung kommen aber im Normalfall ein umfassendes Netzwerk an Spezialisten und damit eine Vielzahl an Kompetenzen einher. Ein wesentlicher Vorteil ist somit, dass, egal welches Problem auftritt, die Hausverwaltung mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit schon Erfahrung in der diesbezüglichen Lösungsfindung hat.
Durch die schiere Größe einer professionellen Hausverwaltung ist in der Regel ein umfassendes Servicenetzwerk vorhanden und durch die jahrelange Zusammenarbeit mit diversen Dienstleistern werden meist nicht nur bessere Konditionen ausgehandelt, sondern Aufträge auch priorisiert behandelt. Selbige Größe kann sich aber auch zum Nachteil entwickeln, wenn es darum geht, dringend den richtigen Ansprechpartner zu finden; auch wenn viele Hausverwaltungen mittlerweile eine rund-um-die-Uhr Servicestelle anbieten.
Weiters spielt die Neutralität der externen Hausverwaltung eine große Rolle. Sowohl das rechtliche Fachwissen, als auch gewisse Mediationskompetenzen sind in einer seriösen Hausverwaltung vorhanden und Animositäten zwischen den Eigentümern spielen in der Entscheidungsfindung in der Regel keine Rolle. Auch da der Anbieter relativ einfach gewechselt werden kann, liegt es im Sinne der professionellen Hausverwaltung, stets zum Wohle der Eigentümer zu agieren und die Sorgfaltspflichten bestmöglich umzusetzen.
Durch die Erfahrung mit anderen Eigentümergemeinschaften lässt sich auch eine möglichste effiziente Nutzung der Liegenschaft im Sinne von Betriebs- und Heizkostenoptimierungen, Energiemanagement und Versicherungsleistungen bewerkstelligen.
Ein weiterer, oft vergessener Punkt, ist die Sicherheit und Anlage der gesetzlich vorgeschriebenen Instandhaltungsrücklagen der Eigentümergemeinschaft. Durch die Firmengröße und den Umfang der Geschäftsbeziehungen der Hausverwaltung sind hierbei auch oftmals bessere Konditionen bei den Banken möglich, als wenn dies durch eine Privatperson geschieht. Mitunter können diese Vorteile und die vorher genannten Ersparnisse das externe Verwaltungshonorar übersteigen, oder ansonsten zumindest die entstandenen Kosten abdämpfen.
Eine individuelle Abwägung
Je nach Größe der Eigentümergemeinschaft, beziehungsweise der jeweiligen betreuten Anlage und der Kompetenz des ernannten Hausverwalters, kann die Eigenverwaltung einer Immobilie durchaus eine Möglichkeit sein, um laufende Kosten zu verringern. Vor allem bei kleinen Reihenhausanlagen oder auch gut strukturierten Wohnanlagen bietet sich dies an.
Durch die Vielzahl an gesetzlichen Verpflichtungen und die Anzahl an Miteigentümern ist es oftmals ratsam, auf die Kompetenz eines externen Dienstleisters mit der entsprechenden Erfahrung in der Hausverwaltung zu bauen. Wichtig ist hierbei vor allem, die entsprechende Hausverwaltung sorgfältig auszuwählen und sicherzustellen, dass diese nur zum Wohl der Eigentümer handelt.
Das könnte Sie auch interessieren
