DER ANGEMESSENE MIETZINS GEMÄSS MIETRECHTSGESETZ

Der Preisschutz des Mietrechtsgesetzes gilt für jene Objekte, die voll dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen. Der Preisschutz des Mietrechtsgesetzes kennt drei unterschiedliche Obergrenzen:

• der Kategorie-Mietzins 
• der Richtwertmietzins
• der angemessene Mietzins

In diesem Artikel wird der angemessene Mietzins behandelt. Die Möglichkeit einen angemessenen Mietzins zu verlangen, besteht in folgenden Fällen:

• Wohnungen in Gebäuden, die aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurden.
• Wohnungen in einem denkmalgeschützten Gebäude, jedoch nur sofern aus Gründen des Denkmalschutzes ein öffentliches Interesse an der Erhaltung des Gebäudes besteht und der Vermieter nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel zur Erhaltung aufgewendet hat.
• Wohnungen (Ausstattungskategorie A oder B) mit einer Größe von mehr als 130 m². Um einen angemessenen Hauptmietzins verlangen zu dürfen, muss die Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach Räumung durch Vormieter neu vermietet werden. Werden dazwischen Verbesserungsarbeiten durchgeführt, verlängert sich diese Frist um ein Jahr. 
• Nachträgliche Mietzinsvereinbarung: wenn ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt und seit der Übergabe der Wohnung mindestens ein Jahr vergangen ist, kann schriftlich ein angemessener Hauptmietzins (z. B. statt eines niedrigeren Richtwertmietzinses) vereinbart werden.
• Für Vermietung zu Geschäftszwecken ist prinzipiell ein angemessener Mietzins zulässig. Wenn ein Mietgegenstand teils als Wohnung, teils als Geschäftsräumlichkeit genutzt wird, kann dann ein angemessener Mietzins wie für Geschäftsräume verlangt werden, wenn die Verwendung zu Geschäftszwecken überwiegt. 
• Vereinbarung einer befristeten Erhöhung des Hauptmietzinses: eine Überschreitung von sonst vorgeschriebenen Mietzinsgrenzen bis zum angemessenen Hauptmietzins kann auch erfolgen, wenn zur Deckung der Kosten von Erhaltungsarbeiten oder nützlichen Verbesserungen eine befristete Erhöhung des Hauptmietzinses vereinbart wird. Solche Vereinbarungen müssen schriftlich erfolgen. Ausmaß, Dauer und Zweck der Zinserhöhung sind ausdrücklich festzuhalten. Das Mietverhältnis muss zum Zeitpunkt der Vereinbarung schon mindestens sechs Monate bestanden haben.

Wie wird der angemessene Mietzins ermittelt?

Unter angemessenem Mietzins ist der Betrag zu verstehen, der nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen ist. Der angemessene Mietzins entspricht im Ergebnis dem durchschnittlichen Marktpreis für das Mietobjekt und kann durch einen Sachverständigen ermittelt werden. 

Bei befristeten Mietverträgen ist – unabhängig von der Vertragsdauer – jedenfalls ein Befristungsabschlag von fünfundzwanzig Prozent zu berücksichtigen. Der Gesetzgeber motiviert durch diesen Abzug zum Abschluss von unbefristeten Mietverträgen. 

Für den Fall, dass sich ein ursprünglich befristeter Mietvertrag später in ein unbefristetes Mietverhältnis umwandelt, fällt der Befristungsabschlag nur dann weg, wenn der Hauptmietzins im ursprünglichen Mietvertrag sowohl mit als auch ohne Befristungsabschlag ausgewiesen worden ist. 

Schutz vor überhöhten Mietpreisen

Wesentliches Ziel des angemessenen Mietzinses ist, Mieter vor überhöhten Mietpreisen zu schützen. Dafür haben Mieter das Recht, den angemessenen Mietzins auf die Zulässigkeit hinsichtlich der Höhe bei einer behördlichen Einrichtung (Schlichtungsstelle bzw. Gericht) überprüfen zu lassen (Mietzinsanfechtung). Diese Überprüfungsmöglichkeit des Mieters bildet eines der Kernelemente des Mietrechtsgesetzes, nämlich den mietrechtlichen Preisschutz.