VON DER EINFAMILIENHAUS-VERMIETUNG BIS ZUM EIGENTUM DER MAUER
Was gilt bei der Vermietung von Einfamilienhäusern?
Werden Ein-/Zweiobjekthäuser vermietet, fallen diese seit 1.1.2002 grundsätzlich nicht mehr in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Daraus folgt ein höheres Maß an Vertragsfreiheit: Wohnungsmietverträge sind nicht zwingend mit der Mindestvertragsdauer von drei Jahren abzuschließen, der Mietzins frei bestimmt werden kann. Weiters besteht die Möglichkeit, den Vertragsparteien während der Vertragslaufzeit ein gegenseitiges Kündigungsrecht vertraglich einzuräumen. Mieter und Vermieter können so das Mietverhältnis ohne Angabe eines Grundes einseitig auflösen. In der Praxis ist genauestens zu prüfen, ob die Kriterien für ein Ein-/Zweiobjekthaus erfüllt sind. Ansonsten lässt eine Befristung unter drei Jahren ein unbefristetes Mietverhältnis entstehen. Ausschlaggebend ist, dass sich nicht mehr als zwei selbständig vermietbare Einheiten auf der gesamten Liegenschaft (Einlagezahl laut Grundbuch) befinden. Im Zweifelsfall sollte die Vertragslaufzeit immer auf mindestens drei Jahre vereinbart werden. Achtung, wurde das Mietverhältnis aber vor dem 1.1.2002 abgeschlossen, ist das Mietrechtsgesetz zum Teil anwendbar.
Hat der Geschäftsraummieter ein gesetzliches Kündigungsrecht?
Nein, nach dem Mietrechtsgesetz hat nur der Wohnungsmieter die Möglichkeit den befristeten Mietvertrag nach Ablauf eines Jahres jeweils zum Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist aufzulösen. Dieses Recht kann im Wohnungsmietvertrag durch individuelle Vereinbarungen der Vertragsparteien nicht ausgeschlossen oder zu Ungunsten des Mieters abgeändert werden. Es handelt sich um ein unverzichtbares und unbeschränkbares Recht des Mieters. Dieses Recht kommt nur bei Wohnungen, welche in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen zur Anwendung. Bei Geschäftsräumlichkeiten oder auch bei Objekten außerhalb des Mietrechtsgesetzes (zB Ein-/Zweifamilienhäuser, Dienstwohnungen oder Ferienwohnungen) steht dem Mieter diese Möglichkeit grundsätzlich nicht zu. In diesen Fällen kann ein Kündigungsrecht aber vertraglich vereinbart werden.
Wem gehört die Mauer an/auf der Grunstücksgrenze
Immer wieder kommt es zwischen Nachbarn zu Streitigkeiten darüber, wer für die Errichtung und die Erhaltung eines Zaunes oder einer Mauer zuständig ist. Damit diese Fragen geklärt werden können, ist vorab sicherzustellen wo genau die Grundstücksgrenze verläuft. Kann dies (z.B. mit vorliegenden Plänen) nicht konkret festgestellt werden, so ist bei der Baubehörde nachzufragen. Findet man auch auf diese Weise keine konkrete Antwort, kann nur eine Neuvermessung weiterhelfen. Befindet sich die Mauer zur Gänze auf dem Grundstück des Nachbarn, so ist dieser Alleineigentümer und für die Instandhaltung/Kostentragung verantwortlich. Er kann die Mauer uneingeschränkt nutzen und auch nach Belieben Veränderungen vornehmen. Befindet sich die Mauer auf der Grundstücksgrenze, steht sie im Miteigentum beider Nachbarn, das heißt die Mauer gehört beiden gemeinsam. Alle Entscheidungen hinsichtlich der Mauer sind von den beteiligten Nachbarn gemeinsam zu treffen und dementsprechend auch die anfallenden Kosten anteilig zu tragen.
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