VON DER KAUTIONSHÖHE BIS ZUM BAURECHT
Darf ich als Vermieter die Höhe der Kaution frei bestimmen?
Eine gesetzliche Bestimmung, welche die Höhe der Kaution vorschreibt, existiert nicht. Die Höhe der Kaution hängt daher primär von der Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter ab. Marktüblich ist die Erlegung der Kaution in Höhe von drei Bruttomonatsmieten. Achtung: Der Oberste Gerichtshof hat ausgesprochen, dass im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (vor allem Wohnungen mit einer Baubewilligung vor 1945, also sogenannte Altbauwohnungen) die Kaution grundsätzlich sechs Bruttomonatsmieten nicht übersteigen darf. Eine höhere Kaution wäre nur zulässig, wenn ein entsprechend höheres Sicherstellungsinteresse im Einzelfall gegeben ist (z.B. spezielle Ausstattung des Mietgegenstandes). Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG findet die Kautionshöhe ihre Grenze in der Sittenwidrigkeit. Ob Sittenwidrigkeit vorliegt, ist unter Berücksichtigung aller Umstände in jedem Einzelfall zu beurteilen. Sittenwidrigkeit liegt dann vor, wenn eine grobe Verletzung rechtlich geschützter Interessen des Mieters gegeben ist.
Was ist ein Baurecht?
Der Rechtsbegriff Baurecht im engeren Sinn hat folgende Bedeutung: Ein Grundeigentümer kann einer natürlichen oder juristischen Person das Recht einräumen, für eine bestimmte Zeit auf oder unter seinem Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu erhalten. Die Laufzeit eines Baurechtsvertrages beträgt mindestens zehn Jahre und nicht mehr als 100 Jahre. Ein Eigentümer kann auf diese Weise eine Liegenschaft verwerten, ohne dass er sein Eigentum aufgeben muss. Das Baurecht entsteht durch Eintragung im Grundbuch, es wird eine eigene „Baurechtseinlage“ gebildet. Das Baurecht ist z.B. durch Verkauf oder Schenkung übertragbar und kann auch durch Pfandrechte belastet werden. Der Bauberechtigte zahlt dem Grundstückseigentümer in der Regel einen wertgesicherten Bauzins. Durch das Baurecht erspart sich ein Bauberechtigter den Kauf eines Grundstücks und erhält so Eigentum auf Zeit. Nach Erlöschen des Baurechts fällt das Bauwerk an den Grundeigentümer. Dem Bauberechtigten steht dann, wenn keine andere Vereinbarung getroffen wurde, eine gesetzliche Entschädigung in Höhe eines Viertels des vorhandenen Bauwertes zu.
Wen betrifft die Beseitigungspflicht bei Schimmel?
Unabhängig davon, ob der Mieter oder der Vermieter die Kosten für den Schaden zu tragen hat, unterliegt der Mieter immer der Pflicht, den Vermieter unverzüglich von der Schimmelbildung in Kenntnis zu setzten. Tritt in der Mietwohnung Schimmel auf, hat der Mieter im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes die Möglichkeit, den Vermieter zur Beseitigung des Schadens zu verpflichten. Die Beseitigungspflicht hängt davon ab, ob ein Oberflächenschimmel oder ein Substanzschimmel vorliegt. Erst bei Vorliegen ernster Schäden bzw. Gesundheitsgefährdung ist der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet. Ernste Schäden liegen nach aktueller Rechtsprechung vor, sobald die Schäden ein außerordentliches Ausmaß angenommen haben und die Bausubstanz angegriffen wird. Hier braucht es die Beurteilung eines Sachverständigen.
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