DIE KAUTION ALS SICHERHEIT FÜR DEN VERMIETER

Nicht jede Kautionsform bietet dem Vermieter eine gute Sicherheit. Früher waren etwa vom Mieter übergebene Sparbücher eine übliche Kautionsform. Ein Sparbuch birgt aber das Risiko, dass der Mieter ein falsches Losungswort angibt oder es während der Dauer des Mietverhältnisses bei seiner Bank als verloren meldet und dieses dann von der Bank für kraftlos erklärt wird. Man müsste bei dieser Form der Kaution als Vermieter immer die Verlustanzeigen bei der betreffenden Bank im Blick haben. 

Kautionsarten, die eine gute Sicherheit für den Vermieter bieten:

• Kaution in bar
  Bei Erlag der Kaution in bar verpflichtet sich der Vermieter zur fruchtbringenden Veranlagung auf einem Sparbuch zu branchenüblichem Zinssatz. Der Mieter ist darüber auf Verlangen schriftlich zu informieren. Andere Arten der Kautionsveranlagung mit einer identen Verzinsung sind zulässig, wenn diese eine gleich hohe Sicherheit bieten und eine eindeutige Abgrenzung vom Vermögen des Vermieters und bei dessen Insolvenz eine Absonderung ermöglichen. 
• Bankgarantie
  Die Bankgarantie ist befristet. Diese Frist sollte frühestens zwei Monate nach Ende des Mietverhältnisses ablaufen. Laufen Mietvertrag und Bankgarantie am selben Tag ab, hat der Vermieter keine Sicherheit mehr. Zudem ist darauf zu achten, dass die Garantie unwiderruflich und abstrakt ausgegeben wird. Abstrakt bedeutet, dass für die Anforderung des Geldes nur formale Bedingungen erfüllt sein müssen.
  Achtung: Eine Bankgarantie ist bei Verlängerung eines Mietverhältnisses grundsätzlich ebenso zu verlängern bzw. zu erneuern.
• Behördengarantie:
  Bei einer Behördengarantie ist es besonders wichtig, dass zu Beginn und zum Ende des Mietverhältnisses ein detailliertes Übernahmeprotokoll samt Foto-Dokumentation des Mietgegenstandes, angefertigt wird. Die Behörde – die zuständige Bezirkshauptmannschaft (BH) – wird nämlich nur dann für vom Mieter verursachte Schäden bezahlen, wenn anhand dieser Unterlagen nachweisbar ist, dass der Schaden vom Mieter verursacht wurde. Die Höhe der Behördengarantie gibt der Vermieter vor. Wichtig ist, dass der Vermieter innert vorgegebener Frist nach Einzug des Mieters sämtliche Unterlagen der Neu-Vermietung termingerecht an die BH übermittelt. Ebenso muss nach Auszug des Mieters eine termingerechte Meldung über Schäden – und zwar unter Vorlage der vom Mieter unterfertigten Einzugs- und Auszugsprotokolle – bzw. über Zahlungsrückstände erfolgen. Andernfalls kann sich die Behörde Leistungsfreiheit vorbehalten.

Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?

Eine Barkaution ist nach Rückstellung des Mietgegenstandes unverzüglich zurückzustellen. Unverzüglich bedeutet aber nicht Zug um Zug gegen Schlüsselübergabe. Der Vermieter hat eine angemessene Frist von einigen wenigen Tagen zur Besichtigung der Wohnung und Feststellung allfälliger Schäden. Wie beim Einzug des Mieters ist auch bei dessen Auszug der Zustand des Mietgegenstandes genau zu dokumentieren. Bei kleineren Schäden bzw. übermäßigen Abnutzungen ist eine einvernehmliche Einigung üblich. Bei größeren Schäden kann eine einvernehmliche Einigung schwerer fallen. Mangels einvernehmlicher Einigung ist eine Begutachtung durch einen gerichtlich beeideten Sachverständigen erforderlich. Letztlich unterliegt die Höhe des Schadenersatzanspruches der richterlichen Einzelfallentscheidung. 

Brauche ich beim Vermieten als Mitglied der Vorarlberger Eigentümervereinigung (VEV) eine Rechtsschutzversicherung?

Ja, auf jeden Fall ist eine Rechtsschutzversicherung für allfällige Streitigkeiten betreffend Vermietung zu empfehlen. In Standard-Rechtsschutzversicherungen ist die Vermietung meist nicht enthalten. Auch die Mitgliedschaft bei der Vorarlberger Eigentümervereinigung beinhaltet keinen Rechtsschutz. Als reine Beratungseinrichtung beraten wir Sie beginnend mit der Mietersuche bis zum Auszug des Mieters. Wir bieten gegen geringen Kostenersatz entsprechende Mietvertragsformulare, individuelle Betriebskostenabrechnungen und Indexberechnungen an. Diverse Vorlagen wie Mahnschreiben oder Kündigungsschreiben etc., stellen wir kostenfrei zur Verfügung. Wenn Sie aber Ihre Rechte gerichtlich durchsetzen müssen, brauchen Sie eine anwaltliche Vertretung. Auch in Fällen, bei denen keine Anwaltspflicht vor Gericht besteht, ist zur Wahrung Ihrer Rechte ein Anwalt zu empfehlen. 

Als Mitglied der VEV haben Sie – nach Abklärung und Terminvereinbarung durch die Geschäftsstelle – die Möglichkeit einer kostenlosen anwaltlichen Erstberatung bei RA Dr. Markus Hagen. Im Rahmen der Erstberatung kann insbesondere geklärt werden, ob der Rechtsweg im konkreten Fall Sinn macht. Die Übernahme der Vertretung ist kostenpflichtig und im Idealfall über Ihre Versicherung gedeckt.