MAKLERPROVISION NACH BESTELLERPRINZIP

Kritik an den aktuell noch geltenden Provisionsregelungen ist durchaus angebracht. Dass der zukünftige Mieter für eine Leistung zahlt, die er nicht einmal beauftragt hat, mutet merkwürdig an. Dass Makler in erster Linie im Interesse des Auftraggebers (Vermieter) handeln, jedoch aber der Mieter dafür aufkommen muss, ist, egal wie man es dreht und wendet, nicht ideal und entbehrt einiges an Logik. Dass eine Umkehrung dieses Systems alles zur Logik hinführt und die Gesamtsituation verbessern könne, ist aber zu kurz gedacht. 

Wer bestellt, zahlt

Ende März wurde der Entwurf zur Änderung des Maklergesetzes vorgestellt und sechs Wochen zur Begutachtung freigegeben. Wenn dann die Änderungen im Parlament beschlossen werden, ändert sich einiges in der Vermietungsbranche. In Zukunft – mit Jahresbeginn 1.1.2023 bzw. nach einer sechsmonatigen Umstellungsfrist – zahlt derjenige die Provision, der den Makler beauftragt hat. Diese Änderung gilt vorerst nicht für Gewerbeimmobilien oder gewerbliche Vermietungen oder Kaufobjekte. Kaufobjekte wurden aus dem Grund ausgeschlossen, da es Gutachten gibt, die auf die Umwälzung der Kosten auf den Käufer verweisen. Die Verkäufer würden die Maklerprovision dann einfach in den Kaufpreis einrechnen. Bei den Mieten solle das angeblich nicht so sein. Deshalb zahlt in Zukunft der Erstauftraggeber – entweder Vermieter oder Mieter. Für Makler bedeutet das: Wer bereits vom Vermieter beauftragt wurde, darf keinen zweiten Auftraggeber (Mieter) mehr annehmen. Sogar, wenn es der ausdrückliche Wunsch des Mieters wäre, ist dies dem Makler in Zukunft nicht mehr erlaubt. Bruno Erhart, Immobilienfachberater sREAL Dornbirn, meint zur geplanten Novelle: „Es wird etwas Unbehagen bringen. Bei den Vermietern. Und ich glaube, letztlich werden viele Mieter durch Mieterhöhungen die Provision indirekt wieder bezahlen. Andere, bessere Lösungen wie je eine Monatsmiete für Mieter und Vermieter als Provision standen, zur Diskussion, wurden aber nicht umgesetzt.” Auch Reinhard Götze, Inhaber der R. Götze GmbH teilt diese Meinung: „Es hätte andere Lösungen gegeben. Für Mieter und Vermieter jeweils eine Miete als Provision und fertig. Der eingeschlagene Weg wird hier genauso wenig wie in Deutschland funktionieren.”

Keine Besserung für schlechter Gestellte

Einkommensschwache und junge Personen würden laut Justizministerin Zadic (Grüne) und Staatssekretärin für Jugend im Bundeskanzleramt, Claudia Plakolm (ÖVP), entlastet. Das Vorhaben, vermeintlich Schlechtergestellte zu unterstützen und zu entlasten, ist per se ein gutes. Doch wer nach Deutschland blickt – dort gibt es das Bestellerprinzip seit 2015 – sieht, wie dieser Weg eben nicht zur Entspannung des Marktes beziehungsweise zur Verbesserung der Situation von einkommensschwachen Personen beigetragen hat. Im Gegenteil: Die Mieten stiegen und steigen weiter. RA Dr. Markus Hagen, Präsident der Vorarlberger Eigentümervereinigung, meint hierzu: „Der Mieter hat in Zukunft, wenn er nicht der Erstauftraggeber ist, keine professionelle Unterstützung mehr. Auch ein Grund, warum die deutsche Mietervereinigung gar nicht so überzeugt von diesem Prinzip war und ist.”  Was sich in Deutschland ebenso zeigt: Hohe Ablösen sind an die Stelle der Provision getreten. Denn es hat sich etabliert, der Mieter sucht einen passenden Nachmieter. Außerdem ist die Auswahl an Wohnungen gefallen. Es wird somit keine Gebühr fällig, aber die Auswahl auf dem ohnehin bereits schwierigen Mietwohnungsmarkt ist nicht angenehmer geworden für jene, denen eigentlich geholfen werden sollte. Geschichten davon, dass Wohnungssuchende mit Bewerbungsmappen zu Besichtigungen kommen, sind keine Seltenheit. Denn es gilt: Der Zahlungskräftigste erhält die Wohnung. Sozial schwächer gestellte fallen durch den Rost. 

Die Abwärtsspirale dreht sich weiter

Die Novelle soll Entlastung bringen, Gerechtigkeit schaffen. Bisher mussten Mieter bei Mietverträgen, die für mehr als drei Jahre abgeschlossen wurden oder unbefristet waren, zwei Monatsmieten plus Umsatzsteuer für die Vermittlung an den jeweiligen Makler zahlen. Bei der Präsentation der Novelle sprach Justizministerin Zadic von einer enormen Ersparnis und untermauerte dies mit einem Rechenbeispiel:  Bei einer rund 50 Quadratmeter Wohnung mit einem Mietpreis von monatlich 500 Euro würde sich der Mieter 1.100 Euro ersparen. Das mag auf den ersten Blick gut aussehen. VEV-Präsident Markus Hagen sieht aber ein großes Problem darin, dass die Position des Mieters nun eine schwächere ist. Wer nichts bezahlt, können auch keine Leistung, Beratung oder Information fordern. Der Mieter an sich habe nun im Makler keine richtige Vertretung mehr. Das würde dann in Folge zu weiteren politischen Rufen zur Unterstützung der Mieter führen. „Die Abwärtsspirale wird dadurch weiter gedreht, diese Maßnahme hilft Mietern auf lange Sicht nichts. Im Gegenteil sie schwächt die Position der Mieter.”

Einfluss auf die Maklerbranche

In Deutschland hatte die Umstellung auf das Bestellerprinzip tatsächlich eine Auswirkung auf die Maklerbranche – jedoch keine negative. Einige Makler verschwanden zwar. Viele Makler wendeten sich aufgrund der sinkenden Nachfrage vom Mietgeschäft ab. Wendeten sich ausschließlich der gewinnbringenderen Vermittlung von Kaufimmobilien zu. Eine große Branchenkrise oder ein Maklersterben, wie düstere Prognosen damals in Deutschland lauteten, blieben aus. Im Gegenteil: die Branche scheint beflügelt. Seit der Implementierung des Bestellerprinzips sind die Maklerzahlen in Deutschland gestiegen. Mit rund 70.000 Immobilienmaklern deutschlandweit, gab es Ende 2021 11.000 mehr als im Einführungsjahr 2015. Auch die Umsätze sind deutlich gestiegen. Seit 2015 konnte ein Plus von 26 Prozent verzeichnet werden. Jährlich werden rund  8,5 Milliarden Euro mit Immobilienkäufen in Deutschland umgesetzt. Makler können dieser Novelle also entspannt entgegentreten. Dies bestätigt auch Bruno Erhart, sREAL Dornbirn: „Die Maklerbranche kann entspannt bleiben. Es wird sicher einige Eigentümer geben, die die Vermietung jetzt ohne Makler angehen möchten. Ich glaube aber, viele unterschätzen den Aufwand und werden dann wieder auf Makler zurückkommen. Man darf auch nicht vergessen, die Vermittlung von Wohnung ist für Makler gar kein sehr attraktives Geschäft.”  Dies bestätigt auch VEV-Präsident Markus Hagen. „Es gibt jetzt schon viele Makler, die keine Vermietungen abwickeln. Weil es eben kein gutes Geschäft ist. Es ist aufwändig und komplex. Makler wenden sich ab und das Niveau der Vermietungen wird sinken.”

Ein bitterer Beigeschmack

Das Ziel der Einführung des Bestellerprinzips soll die Verbesserung der Situation der Mieter sein. Eine gerechtere Gestaltung der Maklerprovision wurde schon lange gefordert. Eine Veränderung zu einer fairen Lösung wurde sowohl von Maklern, als auch der Eigentümervereinigung als gut befunden. Doch wieder einmal wurde die Lösung ohne Eigentümer und in diesem Fall auch ohne Makler gemacht. Erhart meint hierzu: „Wie gesagt, es wären andere Lösungen möglich gewesen. Diese wurden auch eingebracht. Aber nicht aufgenommen. Dieser Weg wird nicht helfen – das Mieten wird teurer werden.” Vermieter werden sich die  Provisionen über erhöhte Mietpreise zurückholen, Makler profitieren von höheren Provisionen oder wenden sich den lukrativeren Kaufimmobilien zu. Wem nicht geholfen wird, ist jenen, denen geholfen werden sollte. Was bleibt, ist der gute Wille. Doch das ist zu wenig für eine Novelle dieser Art.