VON DER BENÜTZUNGSREGELUNG BIS ZUR FREIHEITSERSITZUNG
Was bringt eine Benützungsregelung?
Mittels Benützungsregelung kann einzelnen Eigentümern die ausschließliche Nutzung an allgemeinen Teilen der Liegenschaft eingeräumt werden. Eine Benützungsreglung ist ausschließlich an verfügbaren allgemeinen Teilen der Liegenschaft möglich. Mangels Verfügbarkeit scheiden demnach Wohnungseigentumsobjekte sowie deren Zubehör aus. Den häufigsten Anwendungsfall stellt in der Praxis die Zuweisung bestimmter allgemeiner PKW-Abstellplätze zur ausschließlichen Nutzung durch einzelne Wohnungseigentümer dar. Eine Benützungsregelung kommt durch eine schriftliche Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer zustande. Für die Wirksamkeit ist somit zwingend die Unterfertigung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Das Schriftformgebot gilt jedenfalls seit dem 01. Juli 2002. Vor diesem Zeitpunkt war der Abschluss sogenannter schlüssiger Benützungsvereinbarungen möglich. Kommt eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer nicht zustande, kann der einzelne Eigentümer einen entsprechenden Antrag an das zuständige Bezirksgericht stellen.
Ich habe vom Hausverwalter noch keine Abrechnung für das vergangene Jahr erhalten. Was kann ich tun?
Jede Hausverwaltung muss den Wohnungseigentümern bis zum 30. Juni eines jeden Jahres eine ordentliche und richtige Abrechnung legen. Diese Regelung gilt auch für Eigenverwaltungen, nicht nur konzessionierte Unternehmen. Die Hausverwaltung muss die Abrechnung innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode jedem einzelnen Wohnungseigentümer übermitteln. Der Anspruch auf Rechnungslegung verjährt nach drei Jahren ab Ende der Abrechnungsfrist. Achtung: Für die Heizkostenabrechnung gilt eine Verjährungsfrist von nur sechs Monaten! Die Abrechnung muss alle im Abrechnungszeitraum angefallenen Aufwendungen für die Liegenschaft und auch eine Aufstellung über den Stand des Reparaturfonds beinhalten. Wird die Betriebskostenabrechnung gar nicht oder nicht ordnungsgemäß gelegt, kann sich jeder Wohnungseigentümer an das zuständige Bezirksgericht wenden. Dieses kann der Hausverwaltung den Auftrag zur korrekten Abrechnungslegung erteilen, und unter Umständen sogar Geldstrafen bis zu einer Höhe von € 6.000 verhängen.
Was bedeutet Freiheitsersitzung?
Wer das Recht hat, über einen fremden Grund zu gehen/zu fahren, muss dieses auch ausüben können. Blockiert der Nachbar den Weg, indem er z. B. einen Zaun errichtet, läuft man Gefahr sein Recht zu verlieren, wenn man nichts dagegen unternimmt. Der Nachbar ist verpflichtet, das Wegerecht zu dulden und zu ermöglichen. Grundsätzlich verjähren Wegerechte bei schlichtem Nichtgebrauch nach 30 Jahren. Diese gesetzliche Frist reduziert sich unter den genannten Umständen auf drei Jahre. Widersetzt sich der Nachbar der tatsächlichen Rechtsausübung und wehrt man sich als Berechtigter nicht mit Hilfe des Gerichtes binnen drei Jahren, verliert man sein Recht, unabhängig davon, ob dieses im Grundbuch eingetragen ist oder nicht. Man nennt dies Freiheitsersitzung. Es ist auch Vorsicht geboten, wenn das Wegerecht nur zeitweise aber doch wiederholt behindert wird. Dies kann zu einer teilweisen Freiheitsersitzung führen.
Zum nächsten Artikel
