VERÄNDERUNGEN DES MIETOBJEKTS DURCH DEN MIETER

Mit dem Abschluss eines Mietvertrages wird dem Mieter das Recht eingeräumt, das Mietobjekt für sich zu nutzen. Was Vermieter nicht gerne hören, ist, dass der Mieter damit auch berechtigt ist, das Mietobjekt zu verändern. Immerhin stellt eine Mietwohnung für die Dauer des Mietverhältnisses in der Regel den Lebensmittelpunkt des Mieters dar, sodass er sich darin auch wohlfühlen soll. Doch für welche Veränderungen der Vermieter verständigt werden muss und welche Änderungen der Mieter ohne vorherige Bekanntgabe vornehmen darf, ist meist unklar.

Text: Mag. Melanie Schöller

Bei der Beurteilung, ob für eine bestimmte Veränderung die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist oder nicht, wird darauf abgestellt, ob die vom Mieter gewünschte Veränderung als wesentlich oder unwesentlich angesehen wird.

Unwesentliche Veränderungen des Mietobjekts

Unwesentliche Veränderungen darf der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters durchführen. Dazu zählt laut Rechtsprechung zum Beispiel die Veränderung des Wand- und Bodenbelages. Insbesondere das Tapezieren oder Malen von Wänden, die Anbringung von Nägeln, Haken und Bohrlöchern sowie sogar Arbeiten am Fußbodenbelag, wie zum Beispiel das Abschleifen eines Parkettbodens, sind demnach vom Gebrauchsrecht des Mietgegenstandes umfasst.

Wesentliche Veränderungen des Mietobjekts

Ist eine Veränderung jedoch als wesentlich anzusehen, so ist der Vermieter von der beabsichtigten Maßnahme zu verständigen. Dazu gehören zum Beispiel Mauerdurchbrüche, die Errichtung von Rigipswänden und die Anbringung von Markisen an der Hauswand. Wie die Verständigungspflicht zu erfolgen hat, unterscheidet sich jedoch, je nachdem, ob auf das konkrete Mietverhältnis das Mietrechtsgesetz zur Gänze anzuwenden ist (Vollanwendungsbereich des MRG) oder bloß Teile davon zur Anwendung gelangen (Teilanwendungsbereich des MRG) bzw. nur das Bestandrecht nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (Vollausnahme vom MRG) gilt.

Im Teilanwendungsbereich des MRG (insb. Mietobjekte in Mehrobjekthäusern, die nach 1953 errichtet wurden und Eigentumswohnungen, die nach 1945 errichtet wurden) und bei der Vollausnahme vom MRG (insb. Ein- und Zweiobjekthäuser) richtet sich die Zulässigkeit wesentlicher Veränderungen nach der vertraglichen Vereinbarung. Ist im Mietvertrag jedoch keine entsprechende Klausel vorhanden, so gilt, dass die Zustimmung des Vermieters einzuholen ist.

Ist das MRG zur Gänze auf das Mietverhältnis anzuwenden, so ist der Mieter insofern besser gestellt, dass ihn bloß eine Anzeigepflicht trifft. Widerspricht der Vermieter der beabsichtigten wesentlichen Veränderungen nicht innerhalb von zwei Monaten, so gilt die Zustimmung als erteilt (Zustimmungsfiktion). Lehnt der Vermieter die Veränderung jedoch ab, so kann seine Zustimmung in bestimmten Fällen (sog. privilegierte Arbeiten) vom Gericht ersetzt werden, nachdem im konkreten Einzelfall geprüft wurde, ob die Zustimmung vom Vermieter zu Unrecht verweigert wurde.

Privilegierte Arbeiten

Die Zustimmung zu Veränderungen darf der Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG nicht verweigern und kann diese daher vom Gericht ersetzt werden, wenn folgende Voraussetzungen gesammelt vorliegen:

Die geplante Veränderung entspricht dem Stand der Technik,
die Veränderung ist nicht außergewöhnlich und entspricht einem wichtigen Interesse des Mieters,
die Veränderung wird fachgerecht ausgeführt,
die Veränderung führt zu keiner Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Vermieters bzw. der Miteigentümer,
die Veränderung darf zu keiner Gefährdung der Sicherheit oder Schädigung des Hauses (inkl. Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes) führen und
der Mieter trägt die Kosten der Veränderung selbst.

Eigenmächtige Veränderungen des Mietverhältnisses

Führt der Mieter Veränderungen durch, für welche die Zustimmung des Vermieters notwendig gewesen wäre, so kann der Vermieter beispielsweise mit Besitzstörungsklage oder Unterlassungsklage dagegen vorgehen.

Beendigung des Mietverhältnisses

Unwesentliche Veränderungen müssen bei Zurückstellung des Mietgegenstandes nicht beseitigt werden. Bei den wesentlichen Veränderungen ist wiederum zu unterscheiden, in welchen Anwendungsbereich das konkrete Mietverhältnis fällt.

Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG gilt die Grundregel, dass wesentliche Veränderungen des Mietgegenstandes wieder beseitigt werden müssen, wenn keine abweichende Regelung im Mietvertrag vereinbart wurde.

Im Vollanwendungsbereich des MRG muss der Mieter wesentliche Veränderungen nur dann rückgängig machen, wenn der Vermieter bereits bei der Zustimmungserteilung verlangt hat, dass bis zum Auszug des Mieters der frühere Zustand wiederhergestellt wurde. Handelt es sich bei den Veränderungen um privilegierte Arbeiten, so müssen diese auch mit Vorbehalt der Wiederherstellung des früheren Zustandes des Vermieters nicht rückgängig gemacht werden, da es sich dabei in der Regel um Verbesserungen handeln wird, von dem der Vermieter auch profitiert.