KOLUMNE ÜBER STEUERN

STEUERLICHE ABZUGSFÄHIGKEIT VON AUSGABEN FÜR VERMIETER UND PRIVATE IMMOBILIENEIGENTÜMER

Die steuerliche Abzugsfähigkeit von Ausgaben stellt für Vermieter und private Immobilieneigentümer in Österreich ein zentrales Thema dar. Im Folgenden erhalten Sie einen kompakten Überblick über die wichtigsten Aspekte und aktuellen Regelungen.

Vermieter

Werden Immobilien gegen Entgelt vermietet, sind grundsätzlich alle Aufwendungen absetzbar, die im Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung stehen. Abzugsfähige Ausgaben sind vor allem: 

• Erhaltungsaufwendungen: Dazu zählen Reparaturen und Renovierungen, die zur Instandhaltung des Gebäudes dienen.
• Betriebsausgaben: Dazu gehören Kosten wie Versicherungen, Grundsteuer und Verwaltungskosten.
• Finanzierungskosten: Zinsen und Nebenkosten für Kredite, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden.

Im Bereich der Erhaltungsaufwendungen ist zwischen den sog. Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen zu unterscheiden: Instandhaltungsausgaben sind in voller Höhe sofort absetzbar; Instandsetzungsaufwendungen sind im Bereich der Wohnungsvermietung zwingend auf 15 Jahre zu verteilen. Zu den Instandhaltungsausgaben gehören kleinere Reparaturen und laufende Wartungsarbeiten (zB Malerarbeiten, Austausch von Dachziegeln, Erneuerung von Gebäudeteilen infolge höherer Gewalt…); unter die Instandsetzungsaufwendungen fallen größere Renovierungsarbeiten, die den Nutzungswert oder die Nutzungsdauer der Immobilie wesentlich erhöhen. 

Eine Besonderheit bei den Betriebsausgaben stellen Beiträge an den Reparaturfonds dar. Die jährlichen Beiträge an den Reparaturfonds stellen keine absetzbaren Ausgaben dar; wird allerdings aus dem Reparaturfonds etwas entnommen, so können die anteiligen Entnahmen bei der Einkünfteermittlung abgezogen werden.

Die Anschaffungskosten einer Immobilie werden über die sogenannte Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuerlich berücksichtigt. Die AfA erlaubt dem Vermieter eine jährliche, gewinnmindernde Abschreibung in der Höhe von 1,5 Prozent der Abschreibungsbemessungsgrundlage. Als Bemessungsgrundlage dienen für den Fall, dass die Wohnung nach dem 31.03.2002 entgeltlich erworben wurde, die ursprünglichen Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten. In der Berechnung der AfA dürfen Grundstückskosten nicht einbezogen werden. Ist der Anteil der Grundstückskosten am Gesamtkaufpreis nicht bekannt, was regelmäßig der Fall ist, kann der Grundstücksanteil – abhängig von der örtlichen Lage und dem durchschnittlichen m² Preis für Bauland in dieser Gemeinde /Stadt – pauschal ermittelt werden.

Ist die Wohnung unentgeltlich übertragen, also geerbt oder mittels Schenkung übergeben worden, so übernimmt der neue Eigentümer die bereits bestehende AfA. Vorausgesetzt die Immobilie wurde vom Vorbesitzer schon vermietet. Ist dies nicht der Fall, muss die AfA-Bemessungsgrundlage neu ermittelt werden. Bei Objekten, die vom Rechtsvorgänger nach dem 31.03.2002 entgeltlich erworben wurden, kommen die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zum Ansatz. Lag der letzte entgeltliche Erwerb vor dem 01.04.2002, so kommen die sog. fiktiven Anschaffungskosten zum Ansatz. Die fiktiven Anschaffungskosten entsprechen dem Kaufpreis, den ein fiktiver Erwerber für das Gebäude entsprechend der Beschaffenheit zum Stichtag bezahlt hätte. Die fiktiven Anschaffungskosten können nur im Schätzungsweg ermittelt werden. Die AfA steht nur dem wirtschaftlichen Eigentümer und somit bspw. nicht dem Fruchtgenussberechtigten zu.   

Sonstige Werbungskosten, die ein Vermieter geltend machen kann, sind zB Kosten fü Inserate und Maklergebühren oder  Ausgaben für Fahrten zur Immobilie, wenn sie zur Verwaltung oder Instandhaltung erforderlich sind.

Private

Ab der Veranlagung 2022 können Ausgaben für 

• die thermisch-energetische Sanierung von Gebäuden und für 
• den Austausch eines fossilen Heizungssystems durch ein klimafreundliches Heizungssystem 
• unter bestimmten Voraussetzungen als Sonderausgabe in pauschalierter Form steuerlich berücksichtigt werden. 

Die Geltendmachung setzt voraus, dass für die Investition eine Förderung des Bundes gewährt wurde. Die Förderstelle muss die Förderdaten in die Transparenzdatenbank einmelden. Weitere Voraussetzung ist, dass die getätigten Ausgaben einen Betrag von € 4.000 (thermisch-energetischen Sanierung) bzw. von € 2.000 (Austausch eines fossilen Heizungssystems) übersteigen. Bei Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen werden dann im Kalenderjahr der Auszahlung der Förderung und in den folgenden vier Kalenderjahren – automatisch – jeweils ein Pauschalbetrag von € 800,00 (im Falle einer thermisch-energetischen Sanierung) bzw. von € 400,00 (bei Austausch eines fossilen Heizungssystems) als Sonderausgabe berücksichtigt.