KOSTENERTRAGUNG VON ZÄHLERN IN MIETOBJEKTEN

Welche Möglichkeiten Vermieter und Mieter bei der Vereinbarung der Kostentragungspflicht für Zähler haben, hängt von der Art des Mietgegenstandes ab. Je nachdem, ob auf das Mietverhältnis das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung gelangt oder die Vorschriften des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) gelten, ist die Vertragsfreiheit eingeschränkt.

• Vollausnahme MRG: Insbesondere Mietobjekte in einem Gebäude, in dem sich nicht mehr als zwei theoretisch selbständig vermietbare Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten befinden, sind vom Anwendungsbereich des MRG ausgenommen, wenn das Mietverhältnis erstmalig nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurde.
• Teilausnahme MRG: Insbesondere Eigentumswohnungen, die nach dem 8.5.1945 errichtet wurden sowie Mehrobjekthäuser, die nach dem 30.6.1953 errichtet wurden.s
• Vollanwendung MRG: Insbesondere Altbauwohnungen, die vor dem 8.5.1945 beziehungsweise vor dem 30.6.1953 errichtet wurden.

Voll- und Teilausnahme Mietrechtsgesetz

Bei Mietgegenständen, die nur zum Teil unter das MRG fallen und jene, die voll vom MRG ausgenommen sind, ist grundsätzlich die Kostentragungspflicht hinsichtlich der Zähler Verhandlungssache. Vermieter und Mieter können sich vertraglich darauf einigen, dass der Mieter sämtliche Kosten im Zusammenhang mit den Zählern übernimmt. Es kann vertraglich vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten für die Anschaffung beziehungsweise Miete sowie die Kosten für die Wartung, Eichung und Ablesung übernimmt. Bei Verträgen in Form von Vertragsformularen ist dabei zudem zu berücksichtigen, dass eine solche Regelung für den Mieter nicht gröblich benachteiligend sein darf. Ein Vertragsformular ist ein Vertrag mit Klauseln, die Vermieter und Mieter nicht einzeln ausverhandeln. Es ist ein Regelwerk, das dem Mieter vergleichbar mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgelegt wird und die er grundsätzlich nur im Gesamten akzeptieren oder ablehnen kann. Nach der aktuellen Rechtslage wird der Mieter durch die Kostenübernahme hinsichtlich Zähler nicht gröblich benachteiligt.  

Vollanwendung Mietrechtsgesetz

Bei Mietgegenständen, die voll dem MRG unterliegen, kann die Kostenübernahme für die Anschaffung, Miete oder den Erhalt nicht frei vereinbart werden. Hier sieht das MRG zwingende Regelungen vor. Ganz grundsätzlich gilt: Wenn einzelne Aufwendungen vom Verbrauch abhängig sind und die Anteile der Wohnungen oder sonstigen Mietgegenstände des Hauses am Gesamtverbrauch mit wirtschaftlich vernünftigem Kostenaufwand durch Messvorrichtungen ermittelt werden können, kann durch schriftliche Vereinbarung zwischen dem Vermieter und einer Mehrheit von mindestens zwei Dritteln der Mieter – berechnet nach der Anzahl der vermieteten Mietgegenstände – des Hauses eine Aufteilung dieser Aufwendungen nach den Verbrauchsanteilen festgelegt werden. Bei Vorliegen einer solchen Vereinbarung ist die Installation oder die Miete von technisch geeigneten Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung vom Vermieter zu tragen. 

Für Wasserzähler sieht das MRG eine Ausnahme vor. Hier sind sämtliche Zählerkosten, welche in den Lieferbedingungen der Gemeinde enthalten sind, auf den Mieter umlagefähig. Unter „Wassergebühren“ gemäß dem MRG sind die regelmäßig wiederkehrenden Kosten gemeint, durch die der Wasserbezug, aber auch die Abwasserentsorgung abgegolten werden. „Gebühren“ ist nicht wörtlich zu verstehen. Auch in den Lieferbedingungen – etwa „Wasserzins“, „Zählermiete“ oder ähnlich genannte – regelmäßig zu entrichtende Entgelte sind an den Mieter verrechenbare Betriebskosten. 

Kommt eine Einigung über eine verbrauchsabhängige Aufteilung der verbrauchsabhängigen Kosten zwischen den Mietern und dem Vermieter des Hauses nicht zustande, sieht das Mietrechtsgesetz eine Aufteilung nach Nutzfläche vor. In dem Fall werden die verbrauchsabhängigen Kosten wie die Verbrauchsunabhängigen aufgeteilt. Der vom Mieter zu tragende Anteil ergibt sich aus dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietobjekts zur Gesamtnutzfläche aller Mietobjekte des Gebäudes.

Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz

Gilt für ein Haus das Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz werden die Kosten für die Anschaffung und der Ersatz von Zählern als sogenannte sonstige Kosten dem Mieter in Rechnung gestellt. Die Miete von Zählern ist hingegen nicht verrechenbar. Grundsätzlich gilt die Abrechnung nach dem Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz für Häuser ab vier Nutzungsobjekten, die durch gemeinsame Wärme- oder Kälteversorgungsanlagen mit Wärme oder Kälte versorgt werden. Hier sind die Heiz-, Warmwasser- und Kältekosten unabhängig von der Rechtsform zum überwiegenden Teil auf der Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs abzurechnen, sofern die Abnehmer Einfluss auf den Verbrauch haben und die erwartete Energieeinsparung die Kosten übersteigt, die sich aus dem Einbau und Betrieb der Vorrichtungen zur Ermittlung der Verbrauchsanteile ergeben.