RÄUMUNGSVERGLEICH UND ÜBERGABEAUFTRAG ALS MÖGLICHKEITEN ZUR BEKÄMPFUNG DES ENDTERMIN EINES MIETVERHÄLTNISSES

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Ein befristeter Mietvertrag bietet den Vorteil, dass das Mietverhältnis spätestens nach einer bestimmten vereinbarten Dauer endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Entscheidet sich ein Vermieter, das Mietverhältnis danach nicht zu verlängern, so kommen oft Bedenken auf, ob der Mieter das Mietobjekt auch tatsächlich fristgerecht räumen und zurückstellen wird. Um sich bereits im Voraus abzusichern, dass dies geschieht, und damit Vermieter sich nicht vor den möglichen Folgen bei vertragswidrigem Verbleib des Mieters im Mietobjekt fürchten müssen, gibt es bestimmte Möglichkeiten, um die Beendigung eines Mietverhältnisses zu bekräftigen.

Text: Mag. Melanie Schöller

Voraussetzungen für einen Räumungsvergleich:

  • bei befristetem Mietvertrag: wirksame Befristung
  • frühestens nach Unterfertigung des Mietvertrages & Übergabe möglich
  • übereinstimmende Beendigungsabsicht der Parteien – beide Parteien müssen mitwirken
  • genaue Bezeichnung des Mietobjekts 
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Voraussetzungen für einen (einseitigen) Übergabeauftrag:

  • bei befristetem Mietvertrag: wirksame Befristung
  • feststehender Endtermin
  • Antrag frühestens in den letzten 6 Monaten vor dem Endtermin möglich – Vermieter wird alleine tätig
  • genaue Bezeichnung des Mietobjekts

Räumungsklage

Wird ein Mietobjekt von einer Person ohne gültige Rechtsgrundlage benutzt, so kann der Eigentümer Räumungsklage beim zuständigen Bezirksgericht einbringen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn ein befristeter Mietvertrag bereits abgelaufen ist und der Mieter das Mietobjekt weiterhin für sich benutzt. In diesem Fall können sich Vermieter binnen 14 Tagen mittels Räumungsklage dagegen wehren. Ansonsten wird das Mietverhältnis im Anwendungsbereich des MRG fortgesetzt und der Mietvertrag erneuert sich einmalig auf weitere drei Jahre. Wird das Mietverhältnis nach Ablauf dieser drei Jahre wieder nicht schriftlich verlängert oder Räumungsklage eingebracht, so riskiert der Vermieter die Umwandlung des befristeten Mietverhältnisses in ein unbefristetes Mietverhältnis.


Alternativen zur Räumungsklage durch präventive Maßnahmen

Gerichtlicher Räumungsvergleich
Mit einem gerichtlichen Räumungsvergleich kann ein vereinbarter Endtermin eines Mietverhältnisses bekräftigt und eine durchsetzbare Räumungsverpflichtung geschaffen werden. Es handelt sich dabei um einen vor Gericht geschlossenen und protokollierten Vertrag, durch den die Parteien mögliche Streitpunkte bzw. eine Klagsabsicht bereinigen. Gleichzeitig gewährt der gerichtliche Vergleich einen vollstreckbaren Anspruch als Exekutionstitel, sodass der Vermieter ohne Gerichtsverfahren eine Räumungsexekution beantragen kann.

 Ein Räumungsvergleich ist jedoch nur insoweit zulässig, als keine gesetzlichen Mieterschutzbestimmungen – also insbesondere die gesetzlichen Vorgaben zur Mindestbefristung von drei Jahren – umgangen werden. Zudem ist eine solche Vereinbarung nur dann wirksam, wenn der Mieter bei deren Abschluss nicht unter Druck steht. Eine solche Drucksituation wäre etwa dann anzunehmen, wenn der Vergleich bereits vor Vertragsunterfertigung oder Schlüsselübergabe abgeschlossen wird. Aus einer aktuellen Entscheidung des OGH (4 Ob 224/22b) ergibt sich zudem, dass ein gerichtlicher Räumungsvergleich auch dann nichtig ist, wenn die Parteien bei Abschluss des Räumungsvergleichs gar keine tatsächliche Beendigung des Mietverhältnisses anstreben, sondern die Vereinbarung „nur zur Sicherheit“ des Vermieters abgeschlossen wird, falls dieser sich später entscheiden sollte, das Mietverhältnis nicht mehr zu verlängern.

Übergabeauftrag
Um den vereinbarten Endtermin eines Mietverhältnisses einseitig zu bekräftigen und sicherzustellen, dass das Mietobjekt pünktlich geräumt wird, hat der Vermieter ferner die Möglichkeit, in den letzten sechs Monaten vor dem Endtermin einen sogenannten Übergabeauftrag beim zuständigen Bezirksgericht zu beantragen. Das Gericht erlässt daraufhin den Übergabeauftrag in Form eines Beschlusses und stellt dem Mieter diesen zu. Mit einem rechtskräftigen Übergabeauftrag wird ein Räumungstitel geschaffen, der den Vermieter nach Ablauf des Mietverhältnisses ohne weiteres berechtigt, die gerichtliche Räumung durchzusetzen. Eine Räumungsklage ist dann nicht mehr notwendig, sollte der Mieter das Mietobjekt nicht rechtzeitig zurückstellen. 


Durch die Erwirkung eines Räumungsvergleiches oder eines Übergabeauftrages können Vermieter also einen allenfalls langwierigen und kostspieligen Räumungsprozess vermeiden. 


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