VOM MIETZINSRÜCKSTAND BIS ZUM RÄUMUNGSVERGLEICH
Der gekündigte Verwalter gibt die Originalunterlagen nicht heraus – was kann die Hausgemeinschaft machen?
Nach dem Ende des Verwaltungsverhältnisses am 31. Dezember hat die gekündigte Hausverwaltung die gesamten Unterlagen an die neue Hausverwaltung zu übergeben. Die alte Hausverwaltung muss über die gesamte Dauer ihrer Verwaltungstätigkeit eine Abrechnung legen. Ein Überschuss muss an die Eigentümergemeinschaft bzw. dem neu bestellten Verwalter herausgegeben werden. Wird dieser Verpflichtung nicht nachgekommen, ist die Eigentümergemeinschaft gezwungen, gerichtlich die Herausgabe der Unterlagen durchzusetzen. Zuständig ist dafür das örtliche Bezirksgericht im Verfahren außer Streitsachen. Ein Herausgabebegehren muss die betreffenden Sachen so genau wie möglich bezeichnen, damit diese im Falle einer Zwangsvollstreckung identifizierbar sind. Es reicht nicht aus, die Herausgabe sämtlicher Originalbelege der Rechnungen für den Zeitraum der Verwaltungstätigkeit zu fordern.
Stimmt es, dass nur die Bodenflächen mit einer Mindestraumhöhe von 1,80 Meter zur mietrechtlichen Wohnnutzfläche zählen?
Nein, die Wohnnutzfläche ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines anderen Mietobjektes. Sie wird in Quadratmetern gemessen. Keller- und Dachbodenräume, wenn diese nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, bleiben unberücksichtigt. Auch Treppen, offenen Balkone, Terrassen sowie Wandstärken zählen nicht zur Wohnnutzfläche nach Mietrechtsgesetz. Veränderungen im Inneren der Wohnung durch die Mieterin bzw. den Mieter, die zu einer Nutzflächenveränderung führen, bleiben bis zur Beendigung des Mietverhältnisses unberücksichtigt. Ein Beispiel dafür wäre unter anderem die Verglasung des Balkons.
Gibt es gesetzliche Vorschriften über die maximale Höhe der Kaution?
Eine gesetzliche Bestimmung, welche die Höhe der Kaution vorschreibt, existiert nicht. Die Höhe der Kaution hängt daher primär von der Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter ab. Marktüblich ist die Erlegung der Kaution in Höhe von drei Bruttomonatsmieten. Achtung: Der Oberste Gerichtshof hat ausgesprochen, dass im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (vor allem Wohnungen mit einer Baubewilligung vor 1945, also sogenannte Altbauwohnungen) die Kaution grundsätzlich sechs Bruttomonatsmieten nicht übersteigen darf. Eine höhere Kaution wäre nur zulässig, wenn ein entsprechend höheres Sicherstellungsinteresse im Einzelfall gegeben ist (z.B. spezielle Ausstattung des Mietgegenstandes). Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG findet die Kautionshöhe ihre Grenze in der Sittenwidrigkeit. Ob Sittenwidrigkeit vorliegt, ist unter Berücksichtigung aller Umstände in jedem Einzelfall zu beurteilen. Sittenwidrigkeit liegt dann vor, wenn eine grobe Verletzung rechtlich geschützter Interessen des Mieters gegeben ist.
Die Rechtsanwaltskanzlei in Feldkirch für Immobilien, Bau und Wirtschaft.
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