BEGRIFFLICHKEITEN IM MIETRECHT

Am Anfang der Vermietung sind zunächst insbesondere die Begriffe Nutzfläche, Kategoriemietzins, Richtwertmietzins, Befristungsabschlag, Betriebskosten-Pauschalbetrag und Betriebskosten-Akontobetrag erklärungsbedürftig. 

Unter Nutzfläche des Hauses versteht das Mietrechtsgesetz (MRG) die gesamte Bodenfläche aller Wohnungen und Geschäftsräume, unabhängig davon, ob diese vermietet sind. Nicht in die Bodenfläche eingerechnet werden die Wandstärke, im Verlauf der Wände befindliche Durchbrechungen (Ausnehmungen, Nischen, Verfliesung, Sockel) und Treppen sowie offene Balkone und Terrassen. In der Nutzfläche berücksichtigt werden des Weiteren begehbare Flächen, die durch das Einziehen von Zwischendecken gewonnen werden oder Galerien, Loggias sowie Flächen von Gang-WCs (diese sind den zur Benützung berechtigten Mietobjekten anteilig zuzurechnen).

In der Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes gelten für Verträge, die im Zeitraum von 01.01.1982 bis 28.2.1994 abgeschlossen wurden, der Kategoriemietzins, sofern nicht angemessener oder freier Mietzins gilt. Die Kategoriemiete ist ein fixer Quadratmeterpreis, der sich nach der Wohnungsausstattung richtet. Das Gesetz unterscheidet zwischen Kategorie A, B, C und D. Aktuell betragen die Quadratmeterpreise für Kategorie A € 4,47; Kategorie B € 3,35; Kategorie C € 2,23; Kategorie D € 2,23 bzw. 1,12

Für vermietete Wohnungen der Kategorie A, B und C, die voll dem Mietrechtsgesetz unterliegen, gilt nach 28.2.1994 der Richtwertmietzins, sofern nicht die Voraussetzungen für den angemessenen Mietzins vorliegen oder aufgrund von förderungsrechtlichen Bestimmungen andere Gesetze maßgeblich sind. Ab diesem Zeitpunkt gilt nur noch für Wohnungen der Kategorie D der Kategorie-D-Zins. Grundlage für die Berechnung des Richtwertmietzinses ist der für jedes Bundesland gesondert festgesetzte Richtwert. Seit 1. April 2023 gilt für Vorarlberg ein Richtwert von € 10,25 netto pro Quadratmeter Nutzfläche. Die nächste Valorisierung erfolgt mit 1. April 2025 und findet anschließend jährlich statt. Bei der festgesetzten Höhe von € 10,25 netto pro Quadratmeter Nutzfläche wird von einer Wohnung mit einer Nutzfläche zwischen 30 und 130 Quadratmetern mit ordnungsgemäßem Erhaltungszustand in durchschnittlicher Lage ausgegangen, die zudem folgende Merkmale aufweisen muss:

• brauchbarer Zustand (wenn keine Umstände vorliegen, die der Bewohnbarkeit entgegenstehen, wie zB Gesundheitsgefährdung)
• mind. ein Zimmer (Hauptraum)
• Küche oder Kochnische (zumindest Herd und Spüle)
• Vorraum
• WC im Inneren der Wohnung
• Waschgelegenheit (Badewanne oder Dusche) mit zeitgemäßer Feuchtigkeitsisolierung und Entlüftungsmöglichkeit (Fenster oder Abzug ins Freie)
• Zentralheizung, Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung
• Warmwasseraufbereitung

Diese mietrechtliche Normwohnung ist die Vergleichswohnung. Durch Vergleich der konkreten Wohnung mit der mietrechtlichen Normwohnung werden Zuschläge und Abschläge berechnet. Die zulässige Höhe eines konkreten Richtwertmietzinses unterliegt letztlich der richterlichen Einzelfallentscheidung. 

Im Falle eines befristeten Mietverhältnisses ist im gesamten Vollanwendungsbereich des MRG zudem ein gesetzlich vorgegebener Befristungsabschlag von 25 % zu berücksichtigen. Der höchstzulässige Mietzins vermindert sich im Falle einer Befristung demnach um 25 %, unabhängig von der vereinbarten Dauer der Befristung. Für befristete Mietverhältnisse verringert sich der Richtwert in Vorarlberg (ohne Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen) also auf € 7,69 netto pro m² Nutzfläche.

Gemäß dem Mietrechtsgesetz (MRG) darf der Vermieter für Objekte, auf die dieses Gesetz voll zur Anwendung gelangt, zur Deckung der im Laufe eines Kalenderjahres fällig werdenden Betriebskosten und öffentlichen Abgaben zu jedem monatlichen Mietzinstermin einen gleichbleibenden Betrag vorschreiben. Dieser Betrag ist vom Gesamtbetrag der Betriebskosten und öffentlichen Abgaben des vorausgegangenen Kalenderjahres zu errechnen und darf diesen im Fall einer zwischenzeitlichen Erhöhung um maximal 10 % übersteigen. Dieser Betrag wird Betriebskosten-Pauschalbetrag genannt. Der sich aus der Jahresabrechnung ergebende Überschuss oder Fehlbetrag ist im Vollanwendungsbereich des MRG gegenüber dem Mieter geltend zu machen, der zu diesem Zeitpunkt Hauptmieter des Mietgegenstand ist – unabhängig davon, ob dieser Mieter auch schon in dem (gesamten) Kalenderjahr, das Gegenstand der Abrechnung ist, Mieter war oder in der Zwischenzeit ein Mieterwechsel stattgefunden hat. 

Im Teilanwendungs- und Vollausnahmebereich des MRG kommt es auf die vertragliche Vereinbarung an. Auch hier wird üblicherweise ein monatlicher Betrag für Betriebskosten und öffentlichen Abgaben vereinbart. Im Gegensatz zum Betriebskosten-Pauschalbetrag wird hier aber üblicherweise jedem Mieter aliquot für seinen Nutzungszeitraum abgerechnet und daher Betriebskosten-Akontobetrag genannt.