BETRETUNGSRECHT DES VERMIETERS IM ÜBERBLICK
Wichtige Betretungsgründe
(ohne Anspruch auf Vollständigkeit)
- Notwendige Reparaturen: Vermieter sind grundsätzlich instandhaltungspflichtig. Dafür muss selbstverständlich eine Betretung des Objektes möglich sein – auch durch beauftragte Handwerker.
- Gestattet der Vermieter dem Mieter einen Umbau, etwa den Einbau einer neuen Küche, hat der Vermieter das Recht auf Prüfung des Umfangs und der Qualität der durchgeführten Umbauarbeiten.
- Prüfung von Gewährleistungsansprüchen:Wenn nach dem Kauf eines Objektes zeitnah eine Vermietung erfolgt, kann es sein, dass Vermieter zur Wahrung Ihrer Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer das Objekt betreten müssen, um zu Prüfung, ob allfällige Mängel gegenüber dem Vertragspartner gerügt werden müssen.
- Besichtigung mit Mietinteressenten: Am Ende des Mietverhältnisses ist der Vermieter meist schon wieder auf der Suche nach neuen Mietern. Interessierte Mieter möchten das Objekt vor Vertragsunterzeichnung besichtigen und auch dafür muss der Mieter eine Betretung gestatten.
- Notwendige Hausaufsicht: Als Eigentümer muss der Vermieter das Haus beziehungsweise die Wohnung beaufsichtigen. Ohne besonderen Anlass wird dies dem Vermieter allerdings nur in größeren Zeitabständen zustehen.
- Verbesserungsarbeiten: Entscheidet etwa die Eigentümergemeinschaft in einem Haus mit Eigentumswohnungen, dass die Fenster saniert werden sollen, muss der Mieter für diese Baumaßnahme Betretungen ermöglichen.
Auch ohne eine vertragliche Vereinbarung haben Vermieter ein gesetzliches Betretungsrecht aus wichtigem Grund. Die rechtliche Grundlage des Betretungsrechts bei Althäusern findet sich im Mietrechtsgesetz. Davon kann vertraglich nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Bei Objekten außerhalb des Anwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes, ist eine vom Gesetz abweichende vertragliche Regelung möglich, wobei diese nicht sittenwidrig beziehungsweise bei Formularverträgen nicht gröblich benachteiligend sein darf. Gröblich benachteiligend und damit im Streitfall unwirksam wäre etwa folgende Formulierung in einem Vertragsformblatt: „Der Vermieter und die von ihm beauftragten Personen sind berechtigt, den Mietgegenstand gegen Vorankündigung zu besichtigen“. Eine solche Vereinbarung räumt dem Vermieter ein grundloses Betretungsrecht ein und wird daher von der Rechtsprechung als gröblich benachteiligend erachtet.
Interessenabwägung
Der Vermieter darf von seinem Betretungsrecht nur auf für den Mieter möglichst schonende Weise Gebrauch machen. Je nach Wichtigkeit des Betretungsgrundes sind die Interessen des Mieters zu berücksichtigen. Soweit es sich nicht um dringende Erhaltungsmaßnahmen oder Gefahr im Verzug handelt, werden berufstätige Mieter erwarten dürfen, dass die Anmeldung mehrere Tage vor dem gewünschten Termin erfolgt. Ganz grundsätzlich kann ein Betretungstermin nur zu üblichen und dem Mieter zumutbaren Zeiten gefordert werden. Wenn mehrere Zutrittstermine erforderlich sind, ist die Terminkoordination so abzustimmen, dass die Betretungstermine möglichst gering sind. Bei Gefahr im Verzug ist der Vermieter hingegen nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet, auch ohne Wissen des Mieters die Wohnung zu betreten. Wenn der Vermieter beispielsweise bemerkt, dass bei der Wohnungstür Wasser in den Gang heraustritt, ist er verpflichtet, die Wohnungstür mangels Anwesenheit des Mieters aufzubrechen und den Schaden zu beheben. Dem Mieter steht für die aufgebrochene Tür kein Kostenersatz zu. Es hat in jedem konkreten Einzelfall eine Interessenabwägung zwischen dem Recht des Vermieters auf Betretung aus wichtigem Grund und dem Recht des Mieters auf Privatsphäre zu erfolgen. Können sich Vermieter und Mieter nicht auf einen Betretungstermin einigen, steht beiden der Rechtsweg offen.
Duldungsverfahren
Ein Duldungsverfahren können Vermieter einleiten, wenn Mieter den Zutritt unberechtigterweise nicht dulden. Zuständig ist das Bezirksgericht in dessen Sprengel sich das Mietobjekt befindet. Bei Gefahr in Verzug kann der Duldungsanspruch des Vermieters auch durch einstweilige Verfügung gesichert werden.
Besitzstörungsklage
Wie bereits erwähnt, darf der Vermieter die vermietete Wohnung während der Vertragsdauer, außer bei Gefahr im Verzug, nicht ohne Zustimmung des Mieters oder gerichtliche Bewilligung betreten. Betritt der Vermieter ungeachtet dessen trotzdem das Mietobjekt, stellt dies einen massiven Eingriff in die Privatsphäre des Mieters dar. Der Mieter ist berechtigt, Besitzstörungsklage gegen den Vermieter einzubringen. Auch kann er sich durch Austausch des Wohnungsschlosses vor heimlichen Betretungen durch den Vermieter schützen.
