VOM VERKAUF EINES MIETOBJEKTS BIS ZUM ÜBERGABEAUFTRAG
Kann der Vermieter das Mietobjekt verkaufen, obwohl es derzeit vermietet ist?
Täglich werden Wohnungen oder Häuser verkauft oder vererbt, die vermietet sind. Was geschieht mit diesen Mietern bzw. den Mietverträgen? Kann ein neuer Eigentümer (= neuer Vermieter) den bestehenden Mieter kündigen? Kann der neue Vermieter dem Mieter einfach einen neuen Mietvertrag vorlegen oder einen neuen Mietzins seiner Wahl vorschreiben? Nein! Das Mietverhältnis endet durch Verkauf oder durch Erbfolge nicht automatisch. Der Käufer bzw. der Erbe einer Immobilie ist an den bestehenden Vertrag gebunden und übernimmt auch das bestehende Vertragsverhältnis. Eine Ausnahme kann es unter Umständen bei Ein- und Zweifamilienhäusern (Vollausnahme Mietrechtsgesetz) geben, die nach dem 31. Dezember 2001 vermietet wurden. Für jene gilt ein spezielles Kündigungsrecht, sofern der Mietvertrag nicht im Grundbuch eingetragen ist. Der Kaufinteressent sollte vor dem Kauf den Mietvertrag von prüfen lassen.
Was ist ein Umlaufbeschluss?
Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft können entweder in der Eigentümerversammlung oder auch im Zuge eines Umlaufbeschlusses wirksam beschlossen werden. Ein Beschluss kann demnach ohne Anwesenheit der Eigentümer gefasst werden (schriftliche Beschlussfassung). Jeder Wohnungseigentümer kann jederzeit einen Umlaufbeschluss zu seinen Anliegen initiieren. Im Beschluss muss konkret und zweifelsfrei darüber informiert werden, was der Inhalt der Abstimmung ist. Kein Eigentümer darf von der Befragung ausgeschlossen werden (Grundbuchsauszug ist wichtig!) – jedem kommt das Recht zur Meinungsäußerung zu. Im Weiteren ist zu beachten, dass eine anonyme Abstimmung gesetzeswidrig ist. Jeder Eigentümer hat das Recht auf Verlangen Auskunft darüber zu bekommen, wie die anderen Eigentümer abgestimmt haben. Nach Ablauf der gesetzten Frist zur Meinungsäußerung ist das Ergebnis an einem für jeden zugänglichen und ersichtlichen Ort auszuhängen sowie jedem einzelnen Eigentümer gesondert zuzustellen. Erst mit Aushang des Beschlusses im Haus beginnt die Anfechtungsfrist zu laufen.
Was bringt der Übergabeauftrag?
Haben Sie bereits während der Vertragslaufzeit Zweifel daran, dass Ihr Mieter bei Vertragsende wirklich auszieht? Der Vermieter muss nicht den Ablauf der Befristung des Mietvertrages abwarten und hoffen, dass der Mieter auszieht. Jeder Vermieter kann frühestens sechs Monate vor Ablauf des schriftlichen Mietvertrages bei Gericht den Antrag auf Erlassung des Übergabeauftrags einbringen. Das Gericht stellt dem Mieter den Übergabeauftrag zu und trägt ihm auf, den Mietgegenstand zum Vertragsende zu übergeben. Der Mieter kann binnen vier Wochen Einwände erheben. Die Einwände können insbesondere dann erfolgreich sein, wenn die gesetzliche Mindestlaufzeit im Mietvertrag unterschritten wurde oder im Übergabeauftrag ein falscher Endtermin angegeben wurde. Erhebt der Mieter keine Einwände, so kann der Vermieter nach Eintritt der Rechtskraft die Räumung beantragen.
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