VON DER BITTLEIHE BIS ZUM BETREUUNGSRECHT

Was bedeutet Bittleihe bei Wohnungen?

Die Bittleihe oder auch Prekarium genannt, ist ganz allgemein die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung einer bestimmten, unverbrauchbaren Sache unter Vorbehalt des jederzeitigen Widerrufs. Der Widerruf kann ohne Anga- be von Gründen jederzeit erfolgen. Gro-ße Bedeutung hat die Bittleihe bei der Einräumung von Geh- und Fahrrechten unter Vorbehalt des Widerrufs. Aber auch die unentgeltliche Überlassung beispielsweise von Wohnungen, Parkplätzen oder Garagen kommt immer wieder vor. Die Gebrauchsüberlassung hat ohne Gegenleistung zu erfolgen, wobei die Verrechnung von bestimmten Aufwendungen oder Betriebskosten grundsätzlich zulässig ist. Der Leihnehmer darf die Sache bis zum Widerruf durch dem Leihgeber gebrauchen. Bei der Beurteilung, ob tatsächlich eine Bittleihe vorliegt, kommt es primär auf die Absicht der Parteien an. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist größte Vorsicht geboten, da über- höhte Betriebskosten vom Gericht als Mietzins und in der Folge die vermeintliche Bittleihe als kündigungsgeschützten Mietverhältnisses bewertet werden könnten.

Wie unterscheide ich Geschäftsraummiete von Pacht?

Die Unterscheidung von Miete und Pacht ist von besonderer Relevanz. Auf die Unternehmenspacht sind die Regelungen des Mietrechtsgesetzes nämlich nicht anwendbar. Entscheidend ist die Frage, ob ein lebendes Unternehmen als fruchtbringende Gesamtsache oder lediglich Geschäftsräume entgeltlich überlassen werden. In der Praxis kann die eindeutige Zuordnung oft schwierig sein. Folgende Kriterien helfen bei der Zuordnung: Stellt der Bestandgeber beispielweise wesentliche Grundlagen wie Betriebsmittel oder Kundenstock zur Betriebsführung bereit, ist von Unternehmenspacht auszugehen. Liegt ein wirtschaftliches Interesse des Bestandgebers an der Art der Betriebsführung und demnach eine Betriebspflicht für den Bestandnehmer vor, sind dies weitere Indizien für eine Pacht. Da die Mieterschutzbestimmungen bei einem Pachtvertrag nicht gelten, wird oft versucht, den Mietvertrag als Pachtvertrag darzustellen. Kommt das Gericht zu der Auffassung, dass ein Umgehungsgeschäft vorliegt, liegt ein Mietvertrag vor – mit allen rechtlichen Konsequenzen. Die Bezeichnung als Pachtvertrag ändert daran nichts.

Hat der Vermieter ein Betretungsrecht während der Vermietung?

Ein Vermieter darf das vermietete Objekt grundsätzlich nicht nach Belieben betreten, da dem Mieter das Recht auf Privatsphäre zu gewähren ist. Nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes besteht eine Duldungspflicht des Mieters. Wichtige Gründe sind beispielsweise Wohnungsbesichtigungen durch Kaufinteressenten bzw. Mietinteressenten oder die Durchführung notwendiger Arbeiten. Dieses Recht kann der Vermieter gerichtlich durchsetzen, wobei jedenfalls eine Abwägung der jeweiligen Interessen stattzufinden hat. Auf jeden Fall hat der Vermieter sein Recht auf eine für den Mieter schonende Weise auszuüben. Es hat eine entsprechende Anmeldung und Terminabsprache zu erfolgen, denn die Besichtigungen dürfen nicht zu einer für den Mieter unzumutbaren Zeit erfolgen. Werden zum Betretungsrecht Klauseln im Mietvertag vereinbart, dürfen diese für den Mieter nicht gröblich benachteiligend sein.