Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, sein Wohnungseigentum ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen, aber er ist auch Miteigentümer der (Gesamt-) Liegenschaft, somit der Allgemeinen Teile der Wohnanlage.

Definition Allgemeine Teile einer Liegenschaft

Allgemeine Teile der Liegenschaft sind nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht. Somit zählen zu den Allgemeinen Teilen u.a. Stiegenhäuser, Heizräume, Hausmeisterräume, Grünflächen (sofern sie nicht zu einer bestimmten Wohnung gehören), Waschküchen, Fahrradabstellräume, Außenparkplätze (wenn nicht Wohnungen zugeordnet), Müllräume und –plätze, Fassaden, Verkehrsflächen, Kinderwagenabstellplätze.

Entscheidungen über die Allgemeinen Teile

Wenn Entscheidungen bezüglich der Verwendung von Allgemeinflächen anstehen, muss berücksichtigt werden, ob es sich

• um Maßnahmen für die fortwährende Erhaltung und die optimale wirtschaftliche Nutzung der Liegenschaft handelt – Entscheidung über Beschluss der Eigentümergemeinschaft unter Einbezug der Hausverwaltung
• um eine Entscheidung über Maßnahmen handelt, die direkt mit dem Recht des Eigentums in Zusammenhang stehen (sogenannte Verfügungshandlungen) – diese müssen von der Eigentümergemeinschaft einstimmig entschieden werden. Da eine Verfügungshandlung keinen Beschluss darstellt, ist die Hausverwaltung für eine Mitwirkung nicht zuständig (Beispiel: Die Einräumung einer Dienstbarkeit über das Grundstück).

Stiegenhäuser

Es kommt es vor, dass Stiegenhäuser zum Aufstellen von Schuhschränken, als Abstellfläche für Kinderwägen, Spielzeug und Fahrräder sowie sonstigem Hausrat und Deko Gegenständen verwendet werden. Da Stiegenhäuser zu den Allgemeinen Teilen der Liegenschaft gehören, dürfen sie ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer nicht zu privaten Zwecken genützt werden. Außerdem ist das Lagern oder Abstellen von Gegenständen im Stiegenhaus auch aus Rücksichtnahme gegenüber den anderen Bewohnern regelmäßig durch die Hausordnung verboten. Keinesfalls dürfen die Brandschutzbestimmungen vergessen werden, deren Einhaltung im Ernstfall durch einen geschlossenen Brand- abschnitt freie und sichere Fluchtwege garantiert und Menschenleben rettet.

Außenparkplätze

Fallbeispiel: Die Wohnanlage A verfügt über eine Tiefgarage und PKW Außenabstellplätze, die mit einer Tafel „Besucherparkplätze“ gekennzeichnet sind. Wie so oft sind weniger Parkplätze als Autos vorhanden und einige Hausbewohner parken ihre Zweitwagen auf den Außenparkplätzen. Dazu kommt noch Herr H., der zwar einen Tiefgaragen Abstellplatz besitzt, es aber deutlich bequemer findet, auf den Außenabstellplätzen zu parken. Besucher der Anlage finden oft keine Parkmöglichkeit.

Für derartige Situationen führt der erste Weg verärgerter Wohnungseigentümer meist direkt zur Hausverwaltung. Diese sollte als erstes prüfen, wie die gegenständlichen Außenparkplätze im Nutzwertgutachten gewidmet sind; etwa z.B. als allgemeine Außenparkplätze. In diesem Fall können sie von den Bewohnern der Anlage benützt werden. Sind die Parkplätze hingegen ausschließlich als „Besucherparkplätze“ gewidmet, ist das Parken der Hausbewohner auf diesen Plätzen unzulässig.

Soweit ist die rechtliche Situation noch übersichtlich. Was ist aber, wenn die Parkplätze als allgemeine Parkplätze im Nutzwertgutachten gewidmet sind, aber in der Hausordnung festgehalten ist, dass diese ausschließlich Besucherparkplätze darstellen. Eine Konstellation, die leider häufig vorkommt, da die Hausordnung über Beschluss der Eigentümergemeinschaft zustande kommt und im Vorfeld durch die Verantwortlichen (Hausverwaltung/Selbstverwaltung) die Widmung der Parkplätze anhand des Nutzwertgutachtens nicht abgeklärt worden ist.

Wenn Außenparkplätze im Nutzwertgutachten als Allgemeinfläche gewidmet sind und die Eigentümer eine Änderung der Nutzung wünschen, reicht eine entsprechende Regelung in der Hausordnung nicht aus. Eine Hausordnung und auch eine Änderung der Hausordnung kommen über Beschluss zustande.

Hier handelt sich aber nicht um eine Maßnahme zur Erhaltung der Wohnanlage, also ein Beschluss taugliches Thema, sondern um eine Verfügungshandlung der Eigentümer, die, wie erwähnt, nur mit Zustimmung aller Eigentümer erfolgen kann. Anzuraten ist in einem solchen Fall, von einem Rechtsanwalt eine entsprechende Vereinbarung aufsetzen zu lassen.

Wenn sich herausstellt, dass Hausbewohner die Außenparkplätze unrechtmäßig nützen, bleibt der Eigentümergemeinschaft bzw. jedem einzelnen Wohnungseigentümer immer die Möglichkeit, mit einer Besitzstörungs- oder Unterlassungsklage gegen den Falschparker vorzugehen; die Hausverwaltung ist in diesem Fall nicht zuständig.