DAS MIETZINSMINDERUNGSRECHT DES MIETERS
Grundlagen
Ein Mietvertrag wird geschlossen, wenn Vermieter und Mieter sich über die Leistung (Mietobjekt) und Gegenleistung (Mietzins) einigen. Falls der Mieter aufgrund unverschuldeter Umstände das Mietobjekt nicht mehr wie vereinbart nutzen kann, entsteht ein Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung. Eine minderwertige Wohnung ist nicht die einzige Grundlage für Mietzinsminderung – auch Störungen seitens des Vermieters oder eingeschränkter Nutzen des Objekts können dazu führen.
Der Mieter kann das Gleichgewicht wiederherstellen, indem er den Mietzins reduziert - ohne vorherige Klage oder rechtliche Schritte. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, die das Recht auf Mietzinsminderung ausschließt, ist unwirksam. Es spielt keine Rolle, ob der Vermieter die Beeinträchtigung verursacht hat, solange diese nicht vorhersehbar war. Normale Beeinträchtigungen wie übliche Bauarbeiten muss der Mieter jedoch hinnehmen.
Falls dem Mieter bei Vertragsabschluss die Mängel bekannt waren oder er diese akzeptiert hat, verliert er das Recht auf Mietzinsminderung. Das gleiche gilt, wenn der Mieter selbst für die Beeinträchtigungen verantwortlich ist oder zur Behebung verpflichtet ist.
Auch die vollständige Mietzinszahlung trotz Kenntnis des Mangels führt zum Verzicht auf Mietzinsminderung. Eine solche Zahlung könnte sogar als Verzicht auf den gesamten Anspruch gewertet werden – dies hängt von den Umständen ab.
Dauer und Umfang der Mietzinsminderung
Der Anspruch auf Mietzinsminderung beginnt mit der Unbrauchbarkeit oder Beeinträchtigung des Objekts und dauert bis zur Mangelbeseitigung. Wer die Brauchbarkeit wiederherstellt, ist unwichtig. Die Rechtmäßigkeit der Mietzinsminderung wird am im Mietvertrag festgelegten Gebrauch des Mietobjekts gemessen. Bei fehlender Vereinbarung im Vertrag gilt durchschnittliche Brauchbarkeit als angenommen.
Die Höhe der Mietzinsminderung hängt von Dauer und Grad der Beeinträchtigung ab und wird anhand objektiver Kriterien beurteilt. Die Mietzinsminderung kann bis zu 100 Prozent betragen (vollständige Unbenutzbarkeit). Die Gerichte entscheiden individuell über die Ansprüche, unter Berücksichtigung der persönlichen Situation des Mieters. Fixe Prozentsätze gibt es daher nicht.
Beispiele für festgelegte Mietzinsminderungen:
100 Prozent
- Das Mietobjekt ist derart vollgestellt, dass ein Durchgang gerade noch möglich ist, trotz anderslautender Zusagedes Vermieters.
- Einweisen ist notwendig, um in die Garage einzuparken.
- Ein Teil der Wohnung ist feucht, und die Trocknung erfordert das Durchbohren der Decke.
50 Prozent
- Boiler und Waschmaschinen-Anschlüsse funktionieren nicht aufgrund unzureichender Elektroinstallationen.
33 Prozent
- Der Duschraum kann nicht wie vorgesehen genutzt werden.
25 Prozent
- Warmwasser und Heizung wurden abgeschaltet.
12 Prozent
- Die Heizung ist schwer regulierbar. Im zentralen Wohnbereich werden nur 17-18 Grad erreicht.
6 Prozent
- In der Dachwohnung fehlt die erwartete Kühlung durch die Klimaanlage während der Sommermonate. Laut Gericht ist in Dachgeschoßwohnungen generell mit höheren Temperaturen zu rechnen.
5 Prozent
- Bauarbeiten verursachten Lärmbelästigung, aber nur kurzfristig intensive Geräusche.
Beispiele für abgelehnte Mietzinsminderungen:
- Mängel wie fehlende Toilettenverschließbarkeit, Lackfehler an Türen, und fehlende Abdeckungen von Badezimmerspots beeinträchtigen die Nutzbarkeit nicht.
- Eine erhöhte Verkehrsbelastung auf einer 100 Meter entfernten Bundesstraße fällt unter das „allgemeine Lebensrisiko“ eines Mieters.
- Ein Mieter, der die Reparatur durch den vom Vermieter beauftragten Handwerker verhindert, schuldet den vollen Mietzins.
Schimmelbefall:
Die Höhe der Mietzinsminderung hängt vom Ausmaß des Schimmelbefalls ab. Leicht zu beseitigender Schimmel beeinträchtigt den Bauzustand nicht. Bei massivem Schimmelbefall in der gesamten Wohnung, der die Gesundheit der Bewohner gefährdet, gilt das Mietobjekt als unbenutzbar.
