Vom Eigenbedarf bis zum Notfallschlüssel
Ist die Kündigung wegen Eigenbedarf durchsetzbar?
Nicht selten sind Vermieter der Meinung, dass die Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund von Eigenbedarf problemlos möglich sei. An die Eigenbedarfskündigung sind aber strenge Voraussetzungen geknüpft. Jedenfalls muss der Vermieter die gemieteten Wohnräume für sich selbst oder für Verwandte in absteigender Linie dringend benötigen. Es ist zwischen Eigenbedarfskündigung mit und ohne Ersatzbeschaffung zu unterscheiden. Bei der Eigenbedarfskündigung ohne Ersatzbeschaffung wird eine Interessenabwägung zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters vorgenommen. Nur bei Überwiegen der Interessen des Vermieters ist die Kündigung möglich. Ausnahme Eigentumswohnung: Dabei ist allerdings zu beachten, dass zwischen dem Zeitpunkt des Erwerbs und dem Kündigungstermin mindestens zehn Jahre liegen müssen. Eine weitere Möglichkeit ist die Eigenbedarfskündigung mit Ersatzbeschaffung, wobei in diesem Fall ein ähnliches Mietobjekt zur Verfügung gestellt werden muss, was in der Praxis mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden ist. Anzumerken ist, dass bei Geschäftsräumlichkeiten nur diese Form der Eigenbedarfskündigung möglich ist.
Ist die Kündigung wegen Eigenbedarf durchsetzbar?
Laut Wohnungseigentumsgesetz hat der Verwalter der Wohnanlage bei jeder Eigentümerversammlung eine „Niederschrift“ zu erstellen. Diese Pflicht trifft den Hausverwalter sogar auch dann, wenn die Hausversammlung durch einen der Wohnungseigentümer einberufen wurde.
Der gesetzlich festgelegte Mindestinhalt des Protokolls: die Teilnehmer an der Sitzung sind aufzunehmen, die jeweiligen Nutzwertanteile sowie die Ergebnisse der Abstimmungen und der gefassten Beschlüsse.
Sinnvoll ist es, dem Protokoll ergänzende Beilagen anzufügen wie zum Beispiel den Bericht des Hausverwalters, Kostenvoranschläge, Sachverständigengutachten usw.
Die Niederschrift muss jedem Wohnungseigentümer – auch denen, die der Sitzung ferngeblieben sind - durch Übersendung und Hausanschlag zur Kenntnis gebracht werden. Diese Pflicht zum Aushang per Hausanschlag und zur Übersendung besteht auch dann, wenn auf der Versammlung kein Abstimmungsvorgang stattgefunden hat.
Darf der Vermieter Schlüssel zum vermieteten Objekt zurückbehalten?
Nach Legung der Kaution und Unterzeichnung des Mietvertrages durch die Vertragsparteien können die Schlüssel an den Mieter ausgehändigt werden. Der Vermieter hat dem Mieter Wohnungsschlüssel/Haustürschlüssel sowie Schlüssel für mitvermietetes Zubehör zu übergeben. Wird dem Mieter die Benützung von allgemeinen Anlagen oder Räumen vertraglich eingeräumt, so sind ihm auch jene Schlüssel auszuhändigen. Der Vermieter hat ohne Wissen und ohne Zustimmung des Mieters kein Recht sich für den „Fall der Fälle“ Schlüssel zum vermieteten Objekt zurückzubehalten. Begründet wird dies in der Rechtsprechung mit dem Recht des Mieters auf den ausschließlichen und ungestörten Gebrauch der Bestandssache. Im Weiteren hat der Mieter das Recht auf Privatsphäre und somit ab Vertragsunterzeichnung das Recht zur alleinigen Nutzung der Bestandssache.
Die Rechtsanwaltskanzlei in Feldkirch für Immobilien, Bau und Wirtschaft.
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