Kein Tag, an dem nicht über die Leistbarkeit von Wohnen, Eigentum, mittlerweile auch über die generelle Leistbarkeit des alltäglichen Lebens (Strom- und Heizkosten und auch Lebensmittel), gesprochen wird. Lösungsansätze dafür kommen aus allen politischen Richtungen. Tatsächliche und nachhaltige Lösungen, die nicht nur punktuell nützen, werden wenige bis gar keine umgesetzt. Könnte die Aufhebung der Grunderwerbsteuer eine Lösung sein? RA Dr. Markus Hagen, Präsident der Vorarlberger Eigentümervereinigung, macht die Position klar. „Wir haben die Aussetzung der Grunderwerbsteuer sowie der Eintragungsgebühr schon seit Jahren gefordert. Gehör hätte man uns schon früher schenken sollen. Grundsätzlich erhöht jede Besteuerung von Immobilien im Endeffekt die Preise für das Wohnen.”

Der Vorschlag im Konkreten

Der Vorschlag, der diskutiert werden soll, sieht folgendermaßen aus. Brunner könnte sich vorstellen, die Grunderwerbsteuer beim Erwerb des ersten Eigenheims entfallen zu lassen. Jedoch nicht gänzlich, sondern bis zu einer gewissen Größenordnung. Er nannte den Schwellenwert 500.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer liegt bei 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Würde eine Eigentumswohnung 450.000 Euro kosten, so könnten sich durch den Wegfall der Grunderwerbsteuer fast 16.000 Euro erspart werden. Würde zudem noch die Grundbucheintragungsgebühr wegfallen, diese liegt bei 1,1 Prozent (hinzukommen noch weitere 1,2 Prozent, wenn die Immobilien mit einer Hypothek belastet ist) und wurde von Wallner und Brunner als eine weitere Option zur Kostenreduktion erwähnt, so könnten fast weitere 5.000 Euro  gespart werden. Diese Änderungen würden die Chancen Vorarlberger Eigentumswerber auf einen Kredit verbessern. Wohneigentum würde so in manchen Fällen wieder etwas leistbarer werden. 

Ein breiter Effekt – sprich: möglichst viele Menschen profitieren – ist allerdings nicht zu erwarten. Um das Rechenbeispiel nochmals zu bemühen: wird bei der Erstanschaffung auf Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr verzichtet, kann der Kaufpreis bei einer Immobilie im Wert von rund 450.000 Euro um circa 20.000 Euro gesenkt werden. Dennoch liegen laut Kreditinstitute Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) die Eigenmittel, die unter anderem Voraussetzung für die Kreditvergabe sind, bei über 85.000 Euro. Das durchschnittliche Pro-Kopf-Geldvermögen liegt in Österreich bei netto 63.300 Euro. Alleine das Aufbringen der Eigenmittel ist für den Großteil – auch wenn die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr wegfallen – eine unüberwindliche Hürde. Durch die, mit 1. April geplante Lockerung der KIM-V,  könnte die Hürde etwas herabgesetzt werden.

Differenzierte Ansätze 

Die Wohn- und Eigentumsthematik ist nicht nur in Vorarlberg und Österreich präsent. Auch in anderen europäischen Ländern sind die Herausforderungen ähnliche. Nur: zum Teil sind die Lösungsansätze wesentlich besser. In den Niederlanden ist die Grunderwerbsteuer niedriger, sofern der Käufer selbst die Wohnung bewohnt – oder auch, wenn die Käufer unter 35 Jahre alt sind. Dann entfällt sie gänzlich. Ebenso können dort Ausgaben, die der Wohnraumschaffung dienen, als Sonderausgaben von der Steuer abgesetzt werden. Dies war in Österreich bis 2015 ebenso möglich. Ein anderer Ansatz, der auch in Schweden oder Portugal zu finden ist, ist die gestaffelte Besteuerung. Die Grunderwerbsteuer für Immobilien, die gewerblich genutzt werden, ist bis zu fünf Prozent höher als bei Immobilien, die vom Käufer selbst genutzt werden. Auch auf Zweitwohnungen könnte ein erhöhter Steuersatz – bis zu 10 Prozent – erhoben werden. Frankreich verzichtet bei Neubauten (jünger als fünf Jahre) auf die Grunderwerbsteuer. Die Begründung: Für die Bauleistungen wären bereits Steuern angefallen und bezahlt worden. Steuerliche Mehrfachbelastung soll dadurch verhindert werden. Die Tendenz, die erkennbar ist: Sogenannte Selbstnutzer (natürliche Personen) haben meist steuerliche Vorteile. Investoren müssen mehr zahlen. 

Die Wurzel des Problems 

Die erschwerte Leistbarkeit liegt größtenteils an den allgemein gestiegenen Wohn- und Lebenshaltungskosten – diese haben sich in den vergangenen zwei Jahren in Vorarlberg um 15,8 Prozent erhöht.  Der schier unkontrollierbare Immobilienmarkt tut sein Übriges dazu. Das Aussetzen genannter Steuern wird von der VEV klar begrüßt. Es ist nicht die Lösung des Problems. Es bleibt maximal ein guter Anfang.