DIE WOHNBAUFÖRDERUNG 2023

Ein kurzer Rückblick auf den Februar 2022. Damals sagte Landesrat Marco Tittler (ÖVP) im Gespräch mit Haus & Grund (siehe Ausgabe 01/2022), man werde für 2023 eine große Systemumstellung anstreben. Greifbarer wurden die Antworten damals nicht. Das System solle einfacher werden. Über inhaltliche Schwerpunkte wollte der Landesrat damals keine Auskunft geben. Nur, dass wie gehabt Sozialpartner, gemeinnützige Bauvereinigungen, Gemeindeverband, die im Landtag vertretenen Parteien sowie weitere Experten miteinbezogen werden würden. Laut Büro Tittler wäre die Vorarlberger Eigentümervereinigung einer dieser Experten gewesen.  Präsident der Vorarlberger Eigentümervereinigung, Dr. Markus Hagen begrüßte diese Überarbeitung der Wohnbauförderung und signalisierte damals die große Bereitschaft zur Zusammenarbeit. „Das könnte eine Chance sein. Wir sagen schon seit Jahren, dass die Wohnbauförderung anders aufgestellt gehört. Als Eigentümervereinigung stehen wir in diesem Prozess auch gerne zur Verfügung.”

Eine Einladung zu Gesprächen oder Beratungen folgte nicht. Die große Systemumstellung wurde für 2023 nicht erarbeitet. Im Grunde wird an der bisherigen Linie festgehalten. Die Fördersysteme im Neubau wurden auf Pauschalbeträge adaptiert. Außerdem soll eine „[...]rasche und unkomplizierte Förderungsberechnung” laut Landesrat Tittler ab sofort möglich sein. Ansonsten gelten für die Wohnbauförderung 2023 die üblichen Schlagworte: Ökologisches Bauen und Eigentumserwerb. 

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Warum Wohnbauförderung

Die Aufgabe der Wohnbauförderung in Vorarlberg ist es, bedarfsgerechten und guten Wohnraum für die Bevölkerung zu ermöglichen. An oberster Stelle steht hier die Unterstützung bei der Schaffung von Wohneigentum, aber auch die Ökologisierung des Bauens. Diese Grundhaltung ist eine gute. Doch die VEV weist seit Jahren darauf hin, dass das Instrument der Wohnbauförderung nicht funktioniert. Die Zahlen bestätigen das. Sie sind rückläufig. Ein Vergleich zwischen 2013 und 2021 – endgültige Zahlen für 2022 liegen noch nicht vor – zeigt: Es geht bergab. Dem Rechenschaftsbericht der Vorarlberger Landesregierung für 2013 kann entnommen werden, dass damals noch 1.063 geförderte Wohneinheiten (Eigenheime und Wohnungen), elf Heime im Neubau sowie 2.892 Wohneinheiten in der Wohnhaussanierung gefördert wurden. 2021 sehen die Zahlen wie folgt aus: 995 Wohneinheiten (Eigenheime und Wohnungen), zwei Heime im Neubau, sowie 1.315 Wohneinheiten in der Wohnhaussanierung. Landeshauptmann Markus Wallner erklärte bei der Präsentation der Wohnbauförderung: „Wegen der momentan unsicheren Marktentwicklung – insbesondere aufgrund von steigenden Energiekosten und Inflation – sind wir vorsichtig und wollen auch flexibler bleiben. Deshalb werden für 2023 nur für dieses eine Jahr geltende Richtlinien beschlossen.” Diese Äußerung lässt vermuten, die Wohnbauförderung würde tatsächlich biennal, oder so wie in den vergangenen Jahren, jährlich geprüft und überarbeitet. Wer genau hinblickt, sieht: Es sind stets nur kleine Adaptionen, die Richtigkeit des eingeschlagenen Weges wird jedoch nicht hinterfragt. „Die VEV wird nicht müde, darauf aufmerksam zu machen, dass die Wohnbauförderung transparent definierte und laufend evaluierte Ziele und Maßnahmen braucht. ”, erklärt VEV-Präsident Markus Hagen. Er verweist darauf, dass im Zusammenhang mit der Wohnbauförderung die politischen Vertreter gerne den Begriff des günstigen Wohnraums bemühen und die Bedeutung der Wohnbauförderung für die Schaffung von günstigem Wohnraum unterstreichen. „Den günstigen Wohnraum gibt es in Vorarlberg schon lange nicht mehr. Das ist nicht das richtige Wort in Verbindung mit der Wohnbauförderung. Die letzten Jahre zeigen, dass diese dauernde Förderung nichts gebracht hat. Sie hat keine Preissteigerung verhindert oder Wohnraum leistbarer, geschweige denn, günstiger gemacht. Ich sehe die Wohnbauförderung in dieser Form sogar als Gefahr für die Leistbarkeit beziehungsweise als Mitverursacher der Preissteigerungen”, ergänzt Hagen.   

Kredit für den Kredit 

Was aus den Neuerungen der Wohnbauförderung deutlich wird: Sie lenkt nicht, sie reagiert nur. So ist das Förderkonstrukt zur Umgehung der seit Sommer 2022 geltenden Kreditinstitute-Immobilien-Finanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) einzuordnen. Eine der Voraussetzungen, um einen Wohnbaukredit bei einem Bankinstitut zu erhalten, ist: 20 Prozent des Immobilienpreises (Kaufpreis plus Nebenkosten) müssen als Eigenkapital vorhanden sein. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro, inklusive Nebenkosten steigt der Preis auf fast 500.000 Euro an, müssten also über 96.000 Euro an Eigenkapital seitens des Käufers vorhanden sein. An dieser Hürde scheitern viele Vorarlberger. Die Kreditzusagen sind in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres deutlich gesunken. Die neue Förderungsrichtlinie der Wohnbauförderung ermöglicht nun ein zinsfreies Eigenmittelersatzdarlehen in Höhe von maximal 25.000 Euro (Laufzeit 20 Jahre). Anders gesagt, das Land Vorarlberg bietet einen Kredit, damit ein Kredit bei der Bank leistbar wird. VEV-Präsident Hagen sieht diese Regelung kritisch: „Die linke Hand setzt eine Richtlinie auf, damit sie die rechte umgehen kann. Ich weiß nicht, wie das funktionieren kann und vom juristischen Standpunkt ist das ein äußerst bedenkliches Mittel. Der Kredit des Landes gilt dann als Eigenmittel, das erschließt sich mir nicht.” Mag. Karl Ladenhauf, Wohnbauförderung im Amt der Vorarlberger Landesregierung, erörtert: „Vorarlberg hat in Absprache mit den heimischen Banken beschlossen, vorerst für ein Jahr zur Abfederung der Problematik der Belehnungsgrenze, aus der sich die Eigenmittelquote ableitet, ein zusätzliches Förderungsinstrument anzubieten. Dieses Förderinstrument ist sicher kein Allheilmittel, kann aber im Einzelfall Haushalte in Vorarlberg auf dem Weg zu Eigentum unterstützen.” Voraussetzung für die Förderung seitens des Landes ist eine Bestätigung der finanzierenden Bank. Deshalb sieht Ladenhauf hier kein juristisches Problem. 

Verschiebungen 

Die Wohnbauförderung 2023 bietet also wenig neue oder gar bahnbrechende Entwicklungen. Grundsätzlich gilt: Es bleibt (fast) alles beim alten. Das Budget wurde etwas neu verteilt. Für Neubau steht weniger zur Verfügung, dafür wurden die Töpfe für Sanierungen und Wohnbeihilfen praller gefüllt (siehe Tabelle). Wie vergangenes Jahr bleibt die Frage offen, warum Neubau nach wie vor am stärksten gefördert wird, wenn doch politische vorgegebene Ziele – Reduktion der Bodenversiegelung und Erhöhung der Sanierungsquote – den Fokus anders gesetzt haben. Die Aufstockung des Wohnbeihilfe-Budgets ist in der aktuellen Situation nachvollziehbar. Es ist aber gleichzeitig auch ein Hinweis darauf, dass die Wohnbauförderung, nicht wie kolportiert, für günstigen Wohnraum sorgt. Würde sie das, wäre eine Erhöhung nicht notwendig. Als positiv kann eine neue Förderungsmöglichkeit für private Wohninitiativen, die genossenschaftlich oder über eine Vereinsstruktur organisiert sind und Alternativen zur klassischen Eigentumswohnung ermöglichen, vermerkt werden. Eine Evaluierung der gesetzten Maßnahmen ist nicht zu erwarten.