Der erste Schritt bei der Vermietung ist das Abklären der mietrechtlichen Einordnung des Mietgegenstandes durch einen Rechtsexperten. Je nach Art des Objektes gelangen unterschiedliche Gesetzte zur Anwendung. Diese Abklärung sollte unbedingt schon vor der Mietersuche erfolgen. Die VEV bietet solche Beratungen an.
Mietersuche
Bereits beim Inserieren eines Mietobjektes braucht man einen gültigen Energieausweis. Bei Vermietungsanzeigen in Druckwerken oder elektronischen Medien muss der im Energieausweis angegebene Indikator der Gesamtenergieeffizienz genannt werden. Der Energieausweis ist dem Mieter vor Abgabe der Vertragserklärung vorzuweisen. Wird der Mietvertrag abgeschlossen, trifft den Vermieter die Pflicht zur Vorlage eines höchstens zehn Jahre alten Energieausweises. Die Vorlagepflicht wird mit Übergabe einer vollständigen, einwandfreien und leserlichen Kopie des Energieausweises erfüllt. Das Gesetz schreibt zur Vorlage eine zwingende 14-tägige Frist ab Vertragsschluss vor. Selbst durch Vereinbarung der Vertragsparteien kann von der Vorlagepflicht nicht abgegangen werden. Wird der Vorlageverpflichtung nicht nachgekommen, so gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Ein Verstoß gegen die Vorlagepflicht kann zudem Verwaltungsstrafen nach sich ziehen.
Bei der Auswahl eines Mieters ist insbesondere dessen Einkommen entscheidungsrelevant. Das Einkommen des Mieters sollte in einer vernünftigen Relation zur Höhe des Mietzinses stehen. Um das Risiko von Mietzinsrückständen hintanzuhalten, ist eine Bonitätsprüfung vor Vertragsabschluss üblich. Bewährt hat sich hierfür eine Abfrage beim KSV 1870. Der Kreditschutzverband von 1870 ist ein unabhängiger Gläubigerschutzverband. Sein Ziel ist es, Wirtschaftstreibende vor finanziellem Schaden zu bewahren. Die Abfrage beim KSV gibt Auskunft über die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls – kann bei der VEV eingeholt werden. Insbesondere sieht man auch allfällige Insolvenzverfahren und alle bisherigen gemeldeten Wohnsitze des Mietanwärters. Häufige Wohnsitzwechsel ohne plausible Erklärung sind jedenfalls kritisch zu hinterfragen. Einen Identitäts- und Einkommensnachweis sollte man sich vom Mietkandidaten jedenfalls vorlegen lassen.
Der Mietanwärter sollte in der Lage sein, eine Kaution in Höhe drei Monatsmieten einschließlich Betriebskosten in bar oder in Form einer unwiderruflichen Bankgarantie übergeben zu können. Die Kaution muss spätestens bei der Wohnungsübergabe vor der Vertragsunterzeichnung dem Vermieter ausgehändigt werden. Bei Nichtübergabe ist es ratsam, den Vertragsbeginn zu verschieben, weil die Kaution eine sogenannte Nebenleistung zum Vertrag ist. Angenommen Sie unterschreiben als Vermieter den Vertrag im Glauben, dass der Mieter die Kaution später nachreichen wird und er hält sich nicht an die Abmachung, haben Sie kein Recht den Vertrag aus diesem Grund aufzukündigen. Sie können nur auf Zuhaltung des Vertrages klagen.
Übergabe des Mietgegenstandes
Der Mietgegenstand ist in brauchbarem Zustand zu übergeben. Als brauchbar ist eine Bestandsache anzusehen, wenn sie eine dem Vertragszweck und der Verkehrssitte entsprechende Verwendung zulässt. Mangels anderer Vereinbarungen ist eine durchschnittliche Brauchbarkeit anzunehmen. Insbesondere darf vom Mietgegenstand keine Gefahr für den Mieter ausgehen. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist hier die Elektrotechnikverordnung zu beachten. Der Vermieter ist demnach verpflichtet, bei Anlagen ohne Zusatzschutz gemäß Elektrotechnikgesetz, den Schutz von Personen durch den Einbau mindestens eines Fehlerstrom-Schutzschalters mit einem Nennfehlerstrom von nicht mehr als 30 mA sicherzustellen und darüber eine entsprechende Dokumentation zu erstellen. Verletzt der Vermieter seine Dokumentationspflicht beziehungsweise wird dem Mieter anlässlich der Neuvermietung kein entsprechender „E-Check“ übergeben, hat dies insbesondere eine Beweislastumkehr zur Folge. Es wird die Gefährlichkeit der elektrischen Anlage vermutet. Macht der Mieter demnach einen entsprechenden Anspruch auf Mietzinsminderung geltend, hat der Vermieter deren Ungefährlichkeit zu beweisen. Außerhalb des Vollanwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes gilt die Elektrotechnikverordnung zwar nicht, aber Vermieter müssen aufgrund der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht die Ungefährlichkeit der elektrischen Anlage im Mietobjekt gewährleisten. Auch wenn die Übergabe des „E-Checks“ somit nur im Vollanwendungsbereich des MRG zwingend vorgeschrieben wird, ist aufgrund der drohenden Haftungsfolgen, insbesondere im Falle eines Personenschadens, die Kontrolle der Elektroleitungen bei jeder Vermietung dringend zu empfehlen.
Übergabeprotokoll
Der Zustand des Mietobjektes ist bei der Übergabe des Mietobjektes genau zu dokumentieren. Auch allfällige Zählerstände und die Anzahl der übergebenen Schlüssel sind festzuhalten. Als Mitglied der Vorarlberger Eigentümervereinigung steht Ihnen hierfür unser Übergabeprotokoll im Downloadbereich zur Verfügung.
